Re: Bauvoranfrage

Ups- wo ist denn die Frage geblieben? Eben stand da noch folgende Frage:

Wir haben mit einem Architekten einen Honorarvertrag zur Erstellung einer Bauvoranfrage mit einem Kostenvoranschlag von 3527,00 €. vor 2 Jahren abgeschlossen. Die Abrechnung erfolgt auf Stundenbasis mit 95,00€ Netto. Unser Architekt hat bisher die Bauvoranfragen so gestaltet, dass er immer eine komplette Ausarbeitung bei der Stadt eingereicht hatte. Bisher wurden 3 Entwürfe eingereicht und jeder dieser
Entwürfe wurde von vornherein von der Behörde zur Bearbeitung abgelehnt. Die sofortige Rücknahme des Vorbescheids wurde von der Behörde angeordnet, da die Bauvoranfrage das zugestandene Baurecht für das Grundstück nicht einhält. Diese Erfahrung mussten wir 3 mal innerhalb von 2 Jahren bei der Zusammenarbeit mit diesem Architekten machen. Für seine Arbeiten hat der Architekt jedoch bisher 8810,90€ bezahlt bekommen. Während der Ausarbeitung der 4. Voranfrage hat der Architekt vorgeschlagen, diesmal gleich eine Eingabeplanung einzureichen, um schneller eine Genehmigung zu bekommen. Bei dem neuen Entwurf wird jedoch nach wie vor das zugestandene Baurecht nicht eingehalten. Als uns während der Ausarbeitung der Eingabeplanung dann ein Architektenvertrag mit für uns nicht finanzierbaren Baukosten von 1.000.000,00€ für 2 Wohneinheiten und Honorargebühren mit den Höchstsätzen vorgelegt wurden, haben wir die Arbeit der Genehmigungsplanung sofort gestoppt. Der uns vorgelegte Architektenvertrag wurde von uns nicht unterschrieben. Wir sind sofort wieder von der vor kurzem begonnen Eingabeplanung auf die beauftragte Bauvoranfrage umgestiegen.
Bei der Vorlage des zu unterschreibenden Architektenvertrages wurden uns eine Honorarrechnung von 2729,74€ für die Arbeiten bis zur Umstellung auf Eingabeplanung vorgelegt. Zugleich eine Abschlagszahlung von 17.031,47€ für die neue noch zu von uns zu genehmigende neue Aufgabenstellung der Genehmigungsplanung. Wegen den extrem hohen Planungskosten wollten wir die Zusammenarbeit mit diesen Architekten beenden. Ein neuer Architekt wurde beauftragt und die gesamte Planung für unser Bauvorhaben mit ca. 500.000,00€ Baukosten wird mit 17.000,00€ Architektengebühren durchgeführt. Doch unser erster Architekt besteht noch auf der Bezahlung der Restkosten von 2729,74 € für die immer noch nicht beim Bauamt eingereichte Ausarbeitung unserer 4.Bauvoranfrage. Dieser Architekt beabsichtigt insgesamt 11.540,64 € für eine beauftragte Bauvoranfrage ohne jeglichen Erfolg, zu verlangen. Die letzte Eingabe einer Bauvoranfrage war im Oktober letzten Jahres. Die jetzt zur Zahlung vorgelegte Bauvoranfrage liegt seit Ende April ohne Eingabe bei der Baubehörde beim Architekten. Seit gestern hat ein anderer Architekt die vor 2 Jahren in Auftrag gegebene Bauplanung übernommen.

Frage:
Hat unser erster Architekt noch Anspruch auf seine Restforderung für die Ausarbeitung seiner bereits 4. Bauvoranfrage, die wieder die von der Stadt vorgeschriebenen
Richtlinien des Bebauungsplans verletzt?
Sind bei einer Bauvoranfrage mit 500.000,00€ Baukosten jedes mal ca. 3.000,00 € Planungskosten ohne irgendeinen Erfolg bei der Baubehörde zu vertreten?

Antwort:


Guten Tag Herr Sandner,

eine Bauvoranfrage ist eine Besondere Leistung, die ganz oder zumindest teilweise vorher die Durchführung einer Grundlagenermittlung und Vorplanung erfordert, denn man muss ja der Baubehörde in irgendeiner Weise zeichnerisch oder verbal klarmachen, worauf sich die Frage nach der Genehmigungsfähigkeit bezieht.

In der vorgeschalteten Vorplanung gibt es nach Anlage 11 Leistungsphase 2 Buchstabe g) die "Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit ". Dies ist eine Grundleistung in der Vorplanungsphase und kann persönlich erledigt werden. Dies wird i.d.R. dann durchgeführt, wenn man als Planer nach Einsicht in die baurechtlichen Grundlagen der Planung (z.B. B-Plan) sieht, dass man alle Randbedingungen voraussichtlich einhalten wird.

Eine Bauvoranfrage braucht man dann, wenn man von den Vorgaben des Bebauungsplanes abweichen möchte und wissen möchte, ob eine solche Abweichung - evtl. unter Auflagen - genehmigungsfähig wäre.

Die Frage ist also, was denn nun bei Ihnen eigentlich erstellt wurde, um es als Bauvoranfrage einzureichen - üblich wäre eine Vorplanungsskizze mit den vom B-Plan abweichenden Darstellungen des Planungskonzeptes.

Unklar ist nämlich, was dann mit folgendem Satz gemeint ist: "Die sofortige Rücknahme des Vorbescheids wurde von der Behörde angeordnet, da die Bauvoranfrage das zugestandene Baurecht für das Grundstück nicht einhält." Man kann doch nur etwas (zu)rücknehmen, das bereits erteilt wurde. Der Vorbescheid ist die formale Antwort auf die Bauvoranfrage. Hatten Sie denn da schon einen Vorbescheid? Hier ist etwas wohl durcheinander gekommen!

Wenn nun die Antwort der Genehmigungsbehörde auf die Bauvoranfrage ist, dass sie keine Aussicht auf Erfolg hat, weil man von den Vorgaben des B-Planes NICHT abweichen möchte, ist dies doch eigentlich eine klare Botschaft an den Planer und vor allem an den Bauherren: an diesem Standort geht nur, was dem B-Plan entspricht. Anders kann man die von Ihnen genannte "Ablehnung der Entwürfe" kaum interpretieren.

Oder soll das eigentlich heißen, dass zwar eine Voranfrage mit einem Vorbescheid positiv gesehen wurde, dass aber dann der eingereichte Entwurf so weit von der Skizze in der Voranfrage abwich, dass die Behörde mitteilen musste, dass für eine solche Planung auch der an sich positive Vorbescheid nicht mehr gilt?

Dann schreiben Sie zum Schluss, dass mit einer Entwurfsplanung begonnen werden sollte, die Sie dann nach kurzer Zeit wieder gestoppt haben - auf welcher rechtlichen Basis sollte denn ein solcher Entwurf erstellt werden? Sollte der Entwurf dann den Randbedingungen des B-Planes entsprechen oder auf einem positiven Vorbescheid mit Abweichungen zum B-Plan aufbauen?

Offen ist, worin sich denn die Bauvoranfragen voneinander unterschieden:
- wie die Vorentwürfe vom B-Plan abwichen
- was davon genehmigungsfähig war bzw. in einem Vorbescheid positiv beschieden wurde
- was von vornherein abgelehnt wurde und
- welche Leistungen denn jeweils genau für die einzelnen Rechnungen erbracht wurden.

Da müssten Sie uns wohl der Reihe nach systematisch aufklären, damit man überhaupt erst einmal versteht, was denn in welcher Reihenfolge geplant, angefragt, bescheiden oder abgelehnt wurde und was das Ziel der immer neuen Voranfragen war.

Sonst versteht man die Frage nach der Angemessenheit der Honorierung nämlich auch nicht.

Leider.


[Edited by fdoell on 06.07.2012 at 14:52 Uhr]

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de