Hallo zusammen,
gemäß § 35 HOAI kann ein Umbauzuschlag bis zu 80% vereinbart werden.
Zum Zwecke der Gleichbehandlung aller AN´s, und vor allem um nicht mit jedem AN bei jedem Bauvorhaben in Verhandlungen treten zu müssen, möchten wir als AG einen standardmäßigen Umbauzuschlag an unserem Haus festlegen (z. B. 40%). Jeder der einen größeren Umbauzuschlag anbietet, soll auf die genehmigten 40% gekürzt werden (+umgekehrt). Kann man das so einfach machen, oder gibt es rechtliche Beschränkungen die so eine Festlegung von vornherein verhindern.

Danke für eure Hilfe!

Was ist denn das für ein "Haus" mit wieviel Dutzend Planern, dass eine solche Überlegung überhaupt angestellt wird?
Oder geht es um die Festlegung von Konditionen für eine Ausschreibung von Planungsleistungen??

Wie auch immer: ein höherer Umbauzuschlag als 20% ist reine Verhandlungssache. Da herrscht "Narrenfreiheit".


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Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund.Berlin
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -

Hallo smojo,

1) Letztendlich kann man natürlich einen Satz von 40 % vereinbaren, aber einen angebotenen höheren Satz einseitig auf 40 % zu kürzen habe ich noch nicht gehört. Etwas anderes ist es, wenn man einem potentiellen AN 40 % anbietet und er sich überlegen kann, ob er das Angebot annimmt oder nicht. Doch dann würde auch nie ein höherer Satz im Raum stehen, der gekürzt werden müsste.

2) Ihr wäret der erste AG, der einem AN sagen würde: "Nee, nee, die angebotenen 20 % Umbauzuschlag können wir nicht akzeptieren! Da machen wir mal 40 % draus!"

In der Realität sieht es bei 0815-Bauvorhaben so aus, dass der AG, sofern er vom Fach ist, die Vertragskonditionen diktieren kann und das auch macht. Und dabei kommen nun mal weder Höchstsätze noch Stundenlöhne von 80,- Euro oder mehr heraus.

Wenn ich als AG für ein repräsentatives Bauvorhaben allerdings unbedingt Norman Foster oder Luigi Collani haben möchte, dann geht das nur, wenn ich deren Bedingungen akzeptiere und da kann man noch nicht einmal darauf vertrauen, dass es in Deutschland eine Höchstsatzregelung gibt.

Viele Grüße
bento

Hallo dresden, hallo bento,
vielen Dank für eure Antworten.

@ dresden: Nein, es geht nicht um Ausschreibungen. Hintergrund: Uns "unterstehen" knapp 100 Häuser, welche sich mehr oder weniger im Umbau bzw. in Sanierung befinden. Aufgrund ähnlicher Bausubstanz, ähnlichem Alter und ähnlichen Planungsanforderungen etc. macht es für uns durchaus Sinn über eine Festlegung von Standardsätzen nachzudenken.

@ bento:
zu 2.: Es ging hierbei um die generelle Frage der Möglichkeit so einer Festlegung. Wenn es reduziert werden kann, dann kann es theoretisch auch erhöht werden.
Die Standardisierung soll lediglich für unsere "Standardbauvorhaben" (siehe oben) gelten. Herrn Colani werden wir höchstwahrscheinlich nicht beauftragen

Noch eine rein informative Frage:
Der § 35 HOAI sieht einen UBZ bis max. 80% vor. Wird nichts schriftlich fixiert, gelten ab der Honorarzone II 20% als vertraglich vereinbart. Bedeutet das nun, dass der UBZ zwischen 20% und 80% liegen muss, oder könnte ich theoretisch weniger vereinbaren?

Gruß
Smojo

Guten Tag,

wenn Sie ab Hz II einen UZ von weniger als 20% vereinbaren, geht das praktisch natürlich (wo kein Kläger, de kein Richter), es stellt jedoch eine unzulässige Mindestsatzunterschreitung dar - mit dem Risiko, dass der AN dann später doch zu den Mindestsätzen abrechnet. Sie sollten das also m.E. nur tun, wenn die generellen Regelungen für Mindestsatzunterschreitungen bei einem AG-AN-Verhältnis gem. der gültigen Rechtsprechung eingehalten sind.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo smojo,

die Frage ist gar nicht so dumm und damit beschäftigen sich auch schon einige Gelehrte.

Die Formulierung ist sicher unglücklich gewählt und lässt Interpretationsspielraum.
Die überwiegende Mehrheit ist der Auffassung, dass der Mindestsatz von 20 % nicht nur bei Nichtvereinbarung gilt, sondern auch als Mindestsatz für Vereinbarungen maßgeblich ist.

Aber wer weiß schon, was die Richter von morgen entscheiden?

Viele Grüße
bento

Hallo fdoell, hallo bento,
ich hätte den § 35 HOAI so interpretiert, dass er zwar die Höchstgrenze festlegt (80%), aber nicht die Untergrenze. Nur wenn ich "vergesse" den Umbauzuschlag schriftlich zu fixieren, dann gelten die 20%.

Wenn ich jetzt davon ausgehe, dass die Spanne frei verhandelbar ist, könnte ich ja auch (theoretisch natürlich) einen Umbauzuschlag von 0% vertraglich vereinbaren. Damit habe ich etwas im Vertrag festgehalten, so dass das Minimum von 20% (wegen fehlender Vereinbarung) hier nicht greifen dürfte. Wenn dies so wäre, würden dann nicht die 0% zum absoluten Minimum werden? D. h. wenn ich einen Umbauzuschlag von weniger als 20% (z. B. 15%) vereinbare, würde es nicht zu einer unzulässigen MIndestsatzunterschreitung kommen (?)

Aber wahrsch. ist dies Auslegungssache, zumindest bis die Gerichte in dieser Sache ein Grundsatzurteil gesprochen haben.

Viele Grüße
Smojo

Die Auffassung von smojo ist durchaus richtig, aber: wenn ausdrücklich weniger als 20 vereinbart ist, also zB 10 oder eben auch 0, ist - wenn man die allgemeine deutliche Tendenz der Rechtsprechung darauf überträgt - wieder eine Vergleichsberechnung vorzunehmen: sind an anderer Stelle höhere Parameter vereinbart (zB Mittelsatz) und komme ich damit trotz des geringeren UZ "unterm Strich" zu einem Betrag, der dem zwingenden Mindesthonorar bei Anwendung von Mindestsatz+UZ 20 entspricht, dann dürfte die Vereinbarung halten.

Wenn aber ohnehin an allen Stellen nur das Minimum vereinbart ist, dann würde ein UZ von unter 20 eben eine unzulässige Mindestsatzunterschreitung verursachen. Dieser Teil der Vereinbarung wäre unwirksam und der Planer darf dann trotzdem die 20% in Rechnung stellen - sogar wenn der Vorschlag von UZ < 20 von ihm selbst kam.

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Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund.Berlin
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Wa DRESDEN geschrieben hat ist richtig!

Es können auch 0 % oder z.B. 1 % vereinbart werden, da die Honorarvereinbarung insgesamt und nicht isoliert hinsichtlich einzelner Honorarparameter an dem Mindestsatz der HOAI gemessen wird.

Die entscheidende Frage ist aber: Gibt es in der Honorarvereinbarung ausgleichende Honorarparameter oder ist die Honorarvereinbarung ohnehin schon überall auf dem Mindestsatz "ausgelutscht".

Streitig ist in der Literatur, ob der Zuschlag nach § 35 Abs. 1 Satz 2 HOAI 2009 Teil der Mindestsatzberechnung ist. Ausdrücklich für eine Einbeziehung als "Mindestumbauzuschlag" in die Mindestsatzberechnung: z.B. Rohrmüller, Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, Einführung zur 7.Auflage HOAI , Textausgabe mit Einführung und amtlicher Begründung, S. 25.

Dazu meine ich, dass der Vergleichsmaßstab immer das Honorar ist, das sich ohne eine Honorarvereinbarung anhand der sog. "nackten HOAI" (Rohrmüller, a.a.O. S. 25 und 26) ergeben würde. Gedankliches Modell : Handschlagvertrag ohne Abrede zum Honorar!
Dann macht das Gesetz eine Fiktion - siehe: gilt als vereinbart! - und in dieser fingierten Vereinbarung ist eben überhaupt kein Zuschlag vereinbart, sodass § 35 Abs. 1 Satz 2 HOAi 2009 anzuwenden ist: "sofern kein Zuschlag schriftlich vereinbart ist.
Es sind bei der Auslegung von § 35 Abs. 1 HOAI 2009 keine Umstände erkennbar, dass mittels Vereinbarung ein niedrigeres Honorar geschuldet wird, als wenn überhaupt keine Vereinbarung getroffen wird. Die Mindestsatzhonorarunterschreitung ist in § 7 Abs. 3 HOAI 2009 geregelt und bedarf eines sog. Ausnahmefalls. Das funktioniert aber nur bei einer schriftlichen Honorarvereinbarung. Wird keine Honorarvereinbarung getroffen geht also auch § 7 Abs. 3 HOAI nicht.

Endergebnis:

Weniger als den Mindestsatz, berechnet anhand der" nackten HOAI "(also ohne irgend einen Umstand aus einer Honorarvereinbarung) gibt es nicht.

Grüße an das HOAI-Forum
Assessor jur. Johann Rohrmüller, München

quote:

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dresden wrote:

Wenn aber ohnehin an allen Stellen nur das Minimum vereinbart ist, dann würde ein UZ von unter 20 eben eine unzulässige Mindestsatzunterschreitung verursachen. Dieser Teil der Vereinbarung wäre unwirksam und der Planer darf dann trotzdem die 20% in Rechnung stellen - sogar wenn der Vorschlag von UZ < 20 von ihm selbst kam.

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Hallo dresden, hallo Herr Rohrmüller,
vielen Dank nochmal für die ausführlichen Erläuterungen. Diese haben mich sehr weiter gebracht.

Gruß
Smojo