Hallo,

bin hier neu und habe eine Frage.
Gem. LP 9 hat der Architekt eine Abnahme vor Ablauf der Gewährleistung vorzunehmen.
Kann er diese allein vornehmen? Oder muss er den Bauherr dazu holen?

Unser Fall:
Gewährleistungsablauf November 2009. Im November 2009 (nach Ablauf der Gewährleistung) übersandte unser Architekt uns ein Abnahmeprotokoll vom Mai 2009.

[Edited by JJKK on 21.06.2010 at 11:59 Uhr]

Die Teilleistung heißt in der HOAI 1996/2002 "Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen" und in der HOAI 2009 "Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen".

Dem geht voraus in Lph. 8 die "Auflisten der Gewährungsfristen" (HOAI 1996/2002) bzw. "Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche" (HOAI 2009). Dieses Auflisten ist die schriftliche Benennung konkreter Datumsangaben für die Leistungen der verschiedenen Auftragnehmer. Hat der Planer dies ordnungsgemäß gemacht, kennt der Bauherr diese Termine also. Wenn er die dann noch in einen Kalender einträgt und sich 1 oder 2 Monate vorher einen Vermerk dazu macht, ist selbst erst einmal bestens gerüstet.

Nun geht es an den Termin, an dem mögliche in der Gewährleistungszeit aufgetretene Mängel zusammen mit dem ausführenden Unternehmer identifiziert werden sollen - damit dieser die Mängel noch in dieser Zeit kostenfrei für den Bauherren nachbessert, so steht es in vielen Gesetzen und Verordnungen.

Nun kommen 2 Fragen ins Spiel - eine praktische und eine juristische:

1. Wer weiß denn am besten, was das Objekt alles für "Wehwehchen" hat? Doch wohl der, der es benutzt, also der Bauherr oder ein von ihm Beauftragter (z.B. Mieter). Die Gefahr ist für den Architekten viel zu groß, etwas zu übersehen, was er bei einem Termin ohne Bauherren evtl. NICHT geltend macht und wofür er dann später haftet. Dazu kommt, dass man z.B. bei einem Wohnhaus ja sowieso einen Termin zum Betreten desselben ausmachen muss. Dazu gehört dann aber auch bei anderen Objekten die Information des Bauherren über den Termin, wenn nicht als Regelfall auch immer die Terminabstimmung mit dem Bauherren, damit dieser teilnehmen kann.

2. Wer kann denn Mängel gegenüber dem ausführenden Unternehmen geltend machen? Rechtlich nur der Bauherr. Die Übertragung einer solchen Aufgabe auf einen Planer bedarf regelmäßig einer gesonderten Beauftragung zur Durchführung solcher Rechtsgeschäfte, die allein mit einem Planungs- und Bauüberwachungsauftrag nicht gegeben ist.

Wenn also eine Begehung stattfindet und etwas gefunden wird, MUSS der Bauherr darüber i.d.R. informiert werden, damit er die Mängelbeseitigung rechtsverbindlich innerhalb der vereinbarten Frist beim Unternehmer geltend machen kann. Versäumt der Architekt diese rechtzeitige Information und entgeht dem Bauherren dadurch der Anspruch auf Mängelbeseitigung, ist der Planer dafür haftbar.

Fazit: nur wenn weder Planer noch Bauherr einen Mangel feststellen, wäre eine Begehung ohne Bauherren und ohne entsprechende Infomation des Bauherren juristisch evtl. folgenfrei; menschlich wäre ein solches Verhalten jedoch trotzdem nicht ganz nachzuvollziehen ("ein Planungsvertrag ist ein Kooperationsvertrag").

Um aber sicherzustellen, DASS weder der Architekt aus seiner Fachkenntnis heraus noch der Bauherr aus seiner Nutzungserfahrung heraus Mängel benennen (und oft stellen sich diese bei gemeinsamer Begehung erst bei eher zufäliger Beobachtung und gemeinsamer Diskussion eines zunächst nicht so wichtig erscheinenden Details heraus!), ist eine gemeinsame Begehung praktisch unerlässlich!

Denn so wie die Abnahmebegehung den Übergang von Gefahr und Eigentum auf den Bauherren und die Beweislastumkehr auf ihn für behauptete Mängel bedeutet, so wichtig ist auch die Begehung am Ende der Mängelfrist als Voraussetzung zur Entlassung des Unternehmers aus der Mängelhaftung!

Auf den Punkt gbracht: eine Begehung ohne Bauherren und sogar ohne Information desselben ist für den Architekten mit erheblichen Haftungsrisiken verbunden. selbst wenn er in vermeintlich guter Absicht als Serviceleistung den Bauherren gar nicht mit dem Termin "belasten" will. Die Entscheidung, ob Mängel geltend gemcht werden oder nicht, muss nämlich immer der Bauherr treffen - und das geht nur, wenn er von der Sache weiß und optimalerweise natürlich auch dabei oder vertreten ist.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de