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zenikur
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Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
Wir haben unser Einfamilienhaus im vergangenen Jahr kernsaniert und jetzt Ärger mit dem Architekten über die korrekte Höhe der Anrechbaren Kosten (AK). Ursache: wie fast schon zu erwarten, kam es während der Bautätigkeit zu der ein oder anderen Veränderung im Leistungsumfang aber die AK wurden nicht angepasst (nicht nur "nicht schriftlich", sondern auch nicht mündlich -- im Gegensatz zum Vertrag und HOAI (§7, Abs.5)). Jetzt, ganz am Ende der Arbeiten kommt es "plötzlich" zur Überraschung...
Hintergrund:
Nach Aussage des Architekten waren wir bis kurz vor Fertigstellung der Bautätigkeiten immer "unter Budget", durch diverse Zwischenrechnungen (Excel-Tabellen) belegt: das eine Gewerk ein bisschen teurer, das andere ein bisschen billiger als budgetiert - in Summe alles super! Deshalb haben wir einige wenige Zusatzbeauftragungen ggü. dem der Kostenberechnung zugrunde liegenden Leistungsumfang vorgenommen, z.B. eine neue Haustür geordert. 3 Wochen vor dem Wiedereinzug in das Haus, als nur noch relativ marginale Restarbeiten anstanden, überschritt die vom Architekten mitgezogene Gesamtkostenschätzung erstmals das Budget: bei knapp 200.000€ um 2.500€ -- wir sahen dies als "Punktlandung" und haben noch kleinere Zusatzarbeiten an den Maler und den Fußbodenleger vergeben (ca.4.000€).
Relativ zeitgleich mit dem Wiedereinzug und in den Wochen danach kamen dann immer weitere "Überraschungen", als eine Schlussrechnung nach der anderen deutlich über Budget war, teilweise 30%! Wie intensive Recherchen ergaben, war der Grund hierfür war fast immer, dass der Architekt bestimmte Posten in seiner Planung schlicht "vergessen" oder aber viel zu gering eingeplant hatte -- Fassadenputz und Anstrich waren z.B. als "Bedarfsposition" in der Ausschreibung und somit nicht einkalkuliert. Bei mehreren 100 Seiten Gesamt-LV aller Gewerke hatte ich diesen Punkt nicht bemerkt und viele andere Punkte, z.B. die um mehr als 100m^2 zu niedrig geschätzte Wandfläche des Hauses, auch schlicht nicht beurteilen können.
In Summe liegen wir jetzt bei ca. 20% Budgetüberschreitung.
Streitpunkt:
Noch während einige Nachbesserungen anstanden (einige Gewerke haben wir auch 5 Monate nach Wiedereinzug immer noch nicht abgenommen - LP8 ist also noch nicht abgeschlossen) kam die "Schlussrechnung" des Architekten. Darin enthalten: die AK aus der Kostenberechnung (KB) für LP1-4, aber für LP5-9 die tatsächlichen Kosten als AK angesetzt. Mit Verweis auf die HOAI habe ich diese Rechnung zurück gewiesen.
Nach mehreren erneuten Versuchen, eine "korrekte" Rechnung aufzustellen (die jetzt nur noch "Teilrechnung" heißen), versucht der Architekt nun, als Erhöhung der AK alle möglichen "Zusatzbeauftragungen" anzusetzen, die während der Bauphase entstanden sind. Zum Teil sind mir diese gar nicht bewusst gewesen, da es sich um Details des Ausbaus handelt. Er will diese auf die gesamten LP5-8(9) anwenden, auch wenn die Zusatzarbeit erst im Verlaufe der LP8 offenkundig wurde. Meiner Ansicht nach darf dies -- wenn überhaupt -- nur für die LP8(9) AK-erhöhend sein, oder?
Mein weiterer Einwand ist, dass wir diverse Zusatzbeauftragungen nicht gemacht hätten, wenn die Kostenberechnung korrekt angepasst worden wäre.
Hinzu kommt, dass mancher Erweiterung des Leistungsumfangs eine Einschränkung anderer Leistungen gegenüber steht, da wir ja -- nach damaliger Auskunft -- fast durchweg "im bzw. unter Budget" lagen.
Zuguterletzt sind die AK im Verlaufe der Bauarbeiten nicht nachgezogen worden.
Wie sehen die Experten hier im Forum die Situation?
Der Architekt hat (angeblich) seine Honorarschutzversicherung befragt, die eine Schlichtung vor der Architektenkammer ablehnt, und rechtliche Schritte in Aussicht gestellt.
Vertragsgrundlage:
Wir haben einen Vertrag mit dem Architekten über die Leistungsphasen 1-9 abgeschlossen: Honorar nach HOAI 2009, Hon.zone III, Mittelsatz, 20% Zuschlag, 7% Nebenkosten, kein Bonus, kein Malus, Sonderkündigungsrecht des AG bei vom AN zu vertretender Kostenüberschreitung um mehr als 10% oder Terminverzögerung von mehr als 2 Monaten; Verzicht auf Honorierung der LP1, da auf Vorleistungen zurück gegriffen wird.
[Edited by zenikur on 08.03.2012 at 18:07 Uhr]
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08.03.2012 at 18:06 Uhr |
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fdoell
Level: Moderator
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Re: Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
Guten Tag,
um sich einem sinnvollen Vorgehen zu nähern, wären einige Fragen zu klären, die Sie sich und dem Planer evtl. stellen könnten.
Haben Sie denn folgende Unterlagen erhalten:
- eine Kostenberechnung nach DIN 276-1 mit massenbezogenen Ansätzen einzelner Bauteile?
- einen Kostenanschlag (= Zusammenstellung der vorgesehenen Vergabesummen) für alle Gewerke?
- einen Vergleich des Kostenanschlags mit der Kostenberechnung und Begründungen zu den Abweichungen?
- einen Vergleich der Kostenfeststellung (= Summe der Schlussrechnungen) mit dem Kostenanschlag und Begründungen zu den Abweichungen?
Wenn ja, wie äußert sich denn der Planer zu den Fehlern, die vorgesehenen Leistungen als Eventualpositionen ausgewiesen zu haben und bei der Ermittlung der voraussichtlichen Endsumme vergessen zu haben? Sieht er das als seinen Fehler an?
Wie wäre denn der Kostenanschlg ausgefallen, wenn diese Positionen richtig aufaddiert gewesen wären? Hätten Sie die Gewerke dann so beauftragt oder eine Planungsänderung veranlasst?
Üblicherweise argumentieren Gerichte bei höheren Baukosten damit, dass Sie auch ein höherwertiges Haus hätten und Ihnen somit kein Schaden bzgl. der Mehrkosten entstanden sei. Hätten Sie denn bzgl. der höheren Baukosten Schadensersatzansprüche geltend machen wollen? Oder wegen höherer Kosten der Nachfinanzierung (gegenüber den Finanzierungskosten, wenn Sie gleich die höhere Summe finanziert hätten)?
Strittig ist dann wohl aber auf jeden Fall die Honorierung der Planungsleistungen. Hier dürfen Sie sich bzgl. der Maßnahmen, die in der Kostenberechnung enthalten waren, auf dieselbe stützen als Honorargrundlage, und zwar unabhängig von der jeweiligen Kostenfeststellung (eines der wesentlichen Änderungen der HOAI 2009 ist die Abkoppelung des Honorars von den tatsächlichen Baukosten - der Planer soll die Kosten gleich richtig berechnen, dann wird er auch richtig bezahlt).
Nur Maßnahmen, die inhaltlich nach dem Entwurf dazukamen, können nach der HOAI 2009 als Änderung des Leistungsumfangs im Sinne des § 7 Abs. 5 angesehen werden. Dann ist auch zu beachten, ob diese Änderungen des Leistungsumfangs tatsächlich Leistungsänderungen des Architekten zur Folge hatten. Diese sollte er belegen - nur bei denjenigen Leistungsphasen, die davon betroffen sind, würde ich dem Planer auch grundsätzlich ein Mehrhonorar zugestehen.
§ 7 Abs. 5 HOAI sagt nicht, dass bei Leistungsänderungen mit höheren Kosten die Kostenberechnung anzupassen ist mit der Folge, dass alle Leistungsphasen auf Basis höherer aK vergütet werden; der Par. besagt nur, dass die Vereinbarung über das Honorar schriftlich anzupassen ist. Welche Art Anpassung Sie wählen, ist dort nicht vorgegeben. Sie müssen sich also mit dem AN einig werden. Werden Sie sich nicht einig, kann der AN versuchen, Ihre Zustimmung zu seinen Vorstellungen durch ein Gerichtsurteil ersetzen zu lassen, d.h. sein höheres Honorar einzuklagen.
Dem von Ihnen dem AN grundsätzlich zugestandenen Mehrhonorar für Änderungs- oder Zusatzleistungen steht gegenüber, dass Sie möglicherweise ein begrenztes Budget haben, sich auf eine Gesamtsumme eingerichtet haben und auch nicht mehr Geld locker machen können. Wenn Ihr Vertrauen in die Richtigkleit der Kostenberechnung +- 10% sich im Nachhinein nicht als gerechtfertigt herausstellt, weil der Planer fehlerhaft gearbeitet hat, können Sie da evtl. einen Schadensersatz geltend machen, z.B. in Höhe des geforderten Mehrhonorars, d.h. nichts zusätzlich bezahlen. Das müsste aber im Detail mit einem Rechtskundigen abgeklärt werden.
____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de
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08.03.2012 at 19:38 Uhr |
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zenikur
Level: Jr. Member
Beiträge: 4
Registriert seit: 08.03.2012
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Re: Re: Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
Zuerst mal herzlichen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort!
quote:
fdoell wrote:
Haben Sie denn folgende Unterlagen erhalten:
- eine Kostenberechnung nach DIN 276-1 mit massenbezogenen Ansätzen einzelner Bauteile?
Haben wir gleich am Anfang. Diese Kostenberechnung (ob nun DIN-gemäß weiß ich nicht, aber Massen sind enthalten) haben wir auch zum Bestandteil des Vertrages mit dem Architekten gemacht.
quote:
fdoell wrote:
- einen Kostenanschlag (= Zusammenstellung der vorgesehenen Vergabesummen) für alle Gewerke?
Eine solche Aufstellung: Budget+Ausschreibungsrücklauf pro Gewerk wurde während der LP7+8 immer mal wieder aktualisiert und uns übermittelt. Aus genau solche einer Aufstellung wenige Wochen vor Wiedereinzug ergab sich die vorgebliche "Punktlandung" auf das Budget +/-2% -- was ja richtig gut gewesen wäre. Das böse Erwachen mit +20% ergab sich erst aus den Schlussrechnungen...
quote:
fdoell wrote:
- einen Vergleich des Kostenanschlags mit der Kostenberechnung und Begründungen zu den Abweichungen?
Die Kostenberechnung war in den Aufstellungen immer als "Budget" enthalten. Abweichungen waren ersichtlich in der Form "ein Gewerk teurer als gedacht, dafür ein anderes billiger, in Summe alles im Lot. Wir waren über weite Strecken (angeblich) immer mehrere Tausend Euro unter Budget, hatten also (scheinbar) "Reserven" -- weswegen wir ja kleinere Anpassungen vorgenommen haben.
quote:
fdoell wrote:
- einen Vergleich der Kostenfeststellung (= Summe der Schlussrechnungen) mit dem Kostenanschlag und Begründungen zu den Abweichungen?
Leider nicht! Die Gesamtkosten tauchten erst wieder in der Rechnung des Architekten als (deutlich erhöhte) Anrechenbare Kosten für die LP5-9 auf. In allen vorherigen Teilrechnungen war übrigens als AK immer die anfangs in der Kostenberechnung festgestellte Summe zugrunde gelegt.
quote:
fdoell wrote:
Wenn ja, wie äußert sich denn der Planer zu den Fehlern, die vorgesehenen Leistungen als Eventualpositionen ausgewiesen zu haben und bei der Ermittlung der voraussichtlichen Endsumme vergessen zu haben? Sieht er das als seinen Fehler an?
Die Eventualposition wie auch zu niedrige Massenschätzungen haben wir nicht erörtert, da ich daraus "mangels Schaden" (=Leistung habe ich ja erhalten...) keine Ansprüche abzuleiten erhoffte. Andere Massenänderungen wie auch teilweise Umplanungen wurden als Notwendigkeit während der Bauphase erklärt. So mussten beispielsweise die Ausschnitte eines Fensters und der Haustür um 5cm verschoben werden, da das Aufmaß hier um 10cm falsch gelegen hatte (selbiges übrigens von einem anderen Architekten vorgenommen, von dem ich mich nach 40% Budgetunterschied zwischen Kostenschätzung und Kostenberechnung und 2 abgelehnten Bauanträgen verabschiedet habe...)
quote:
fdoell wrote:
Wie wäre denn der Kostenanschlg ausgefallen, wenn diese Positionen richtig aufaddiert gewesen wären? Hätten Sie die Gewerke dann so beauftragt oder eine Planungsänderung veranlasst?
Wir hätten die Planung solange zusammen gestrichen, bis wir wieder auf unter 10% Abweichung vom Budget gekommen wären.
quote:
fdoell wrote:
Üblicherweise argumentieren Gerichte bei höheren Baukosten damit, dass Sie auch ein höherwertiges Haus hätten und Ihnen somit kein Schaden bzgl. der Mehrkosten entstanden sei. Hätten Sie denn bzgl. der höheren Baukosten Schadensersatzansprüche geltend machen wollen? Oder wegen höherer Kosten der Nachfinanzierung (gegenüber den Finanzierungskosten, wenn Sie gleich die höhere Summe finanziert hätten)?
Genau wegen der Fast-Nicht-Nachweisbarkeit eines gerichtlich belastbaren Schadens haben wir diesen Weg nicht weiter in Erwägung gezogen.
quote:
fdoell wrote:
Strittig ist dann wohl aber auf jeden Fall die Honorierung der Planungsleistungen. Hier dürfen Sie sich bzgl. der Maßnahmen, die in der Kostenberechnung enthalten waren, auf dieselbe stützen als Honorargrundlage, und zwar unabhängig von der jeweiligen Kostenfeststellung (eines der wesentlichen Änderungen der HOAI 2009 ist die Abkoppelung des Honorars von den tatsächlichen Baukosten - der Planer soll die Kosten gleich richtig berechnen, dann wird er auch richtig bezahlt).
Diese Sicht habe ich dem Architekten mit Verweis auf die HOAI 2009 inzwischen beigebracht. Das Problem ist, dass er nun -- wohl um sein "erhöhtes" Honorar zu retten -- die AK um alle möglichen Positionen erhöhen will, die während der Bauphase angeblich dazu gekommen sind. Diese Posten sind uns teilweise gar nicht bekannt gewesen, so dass eine Überprüfung schwierig wird.
quote:
fdoell wrote:
Nur Maßnahmen, die inhaltlich nach dem Entwurf dazukamen, können nach der HOAI 2009 als Änderung des Leistungsumfangs im Sinne des § 7 Abs. 5 angesehen werden. Dann ist auch zu beachten, ob diese Änderungen des Leistungsumfangs tatsächlich Leistungsänderungen des Architekten zur Folge hatten. Diese sollte er belegen - nur bei denjenigen Leistungsphasen, die davon betroffen sind, würde ich dem Planer auch grundsätzlich ein Mehrhonorar zugestehen.
So sehe ich das auch: teilweise haben die erzwungenen Leistungsanpassungen bestimmt nicht zu einem Mehraufwand, sondern nur zu einem "Andersaufwand" des Architekten geführt. Belegt hat er solches bislang übrigens nicht. Da es sich fast ausschließlich um Änderungen während der eigentlichen Bauphase handelt, kommt hier wohl auch nur max.31% (Anteil der LP8 ) als Erhöhung der AK in Frage. Unklar ist für mich, inwiefern diese Erhöhungen der AK eigentlich gerechtfertigt sind, da die Beauftragung "unter falschen Voraussetzungen" über die Budgetlage erfolgte.
quote:
fdoell wrote:
§ 7 Abs. 5 HOAI sagt nicht, dass bei Leistungsänderungen mit höheren Kosten die Kostenberechnung anzupassen ist mit der Folge, dass alle Leistungsphasen auf Basis höherer aK vergütet werden; der Par. besagt nur, dass die Vereinbarung über das Honorar schriftlich anzupassen ist. Welche Art Anpassung Sie wählen, ist dort nicht vorgegeben. Sie müssen sich also mit dem AN einig werden. Werden Sie sich nicht einig, kann der AN versuchen, Ihre Zustimmung zu seinen Vorstellungen durch ein Gerichtsurteil ersetzen zu lassen, d.h. sein höheres Honorar einzuklagen.
Gibt es denn irgendeine Aussage darüber, wie schnell eine solche Anpassung der Honorarvereinbarung zu erfolgen hat? Das ganze eigentliche Projekt über nichts zu sagen und dann in der Schlussrechnung plötzlich die AK hoch zu ziehen ist doch sicher nicht im Sinne des §7(5) -- aber schriftlich ist die Rechnung ja!!! (Das wäre jetzt die ultra-fiese Tour: die Schlussrechnung als "schriftliche Honoraranpassung" durch zu drücken!)
quote:
fdoell wrote:
Dem von Ihnen dem AN grundsätzlich zugestandenen Mehrhonorar für Änderungs- oder Zusatzleistungen steht gegenüber, dass Sie möglicherweise ein begrenztes Budget haben, sich auf eine Gesamtsumme eingerichtet haben und auch nicht mehr Geld locker machen können. Wenn Ihr Vertrauen in die Richtigkleit der Kostenberechnung +- 10% sich im Nachhinein nicht als gerechtfertigt herausstellt, weil der Planer fehlerhaft gearbeitet hat, können Sie da evtl. einen Schadensersatz geltend machen, z.B. in Höhe des geforderten Mehrhonorars, d.h. nichts zusätzlich bezahlen. Das müsste aber im Detail mit einem Rechtskundigen abgeklärt werden.
Besten Dank, da kümmere ich mich drum. Aber letztlich läuft so was wohl immer auf einen Vergleich hinaus und verursacht noch zusätzliche Kosten für den Anwalt etc.
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09.03.2012 at 11:12 Uhr |
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 2442
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
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Re: Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
Guten Tag,
danke auch für die Rückantworten - so klar drückt das leider selten einer der FragestellerInnen in diesem Forum aus!
Noch ein paar Anmerkungen:
quote:
- einen Vergleich der Kostenfeststellung (= Summe der Schlussrechnungen) mit dem Kostenanschlag und Begründungen zu den Abweichungen?
Leider nicht! Die Gesamtkosten tauchten erst wieder in der Rechnung des Architekten als (deutlich erhöhte) Anrechenbare Kosten für die LP5-9 auf. In allen vorherigen Teilrechnungen war übrigens als AK immer die anfangs in der Kostenberechnung festgestellte Summe zugrunde gelegt.
Dass in den Rechnungen immer nur die Kostenberechnung als Basis der Anrechenbarkeit auftaucht, ist nach HOAI 2009 korrekt, siehe § 6 Abs. 2 HOAI. Die fehlende Leistung und Begründung sollten Sie aber auf jeden Fall einmal anfordern!
quote:
Strittig ist dann wohl aber auf jeden Fall die Honorierung der Planungsleistungen. Hier dürfen Sie sich bzgl. der Maßnahmen, die in der Kostenberechnung enthalten waren, auf dieselbe stützen als Honorargrundlage, und zwar unabhängig von der jeweiligen Kostenfeststellung (eines der wesentlichen Änderungen der HOAI 2009 ist die Abkoppelung des Honorars von den tatsächlichen Baukosten - der Planer soll die Kosten gleich richtig berechnen, dann wird er auch richtig bezahlt).
Diese Sicht habe ich dem Architekten mit Verweis auf die HOAI 2009 inzwischen beigebracht. Das Problem ist, dass er nun -- wohl um sein "erhöhtes" Honorar zu retten -- die AK um alle möglichen Positionen erhöhen will, die während der Bauphase angeblich dazu gekommen sind. Diese Posten sind uns teilweise gar nicht bekannt gewesen, so dass eine Überprüfung schwierig wird.
§ 7 Abs. 5 nennt ausdrücklich: "Ändert sich der beauftragte Leistungsumfang auf Veranlassung des Auftraggabers ...", d.h. Änderungen, die Sie nicht veranlasst haben, bieten keinen Anlass, die Vergütungsvereinbarung deswegen zu ändern. Ich würde mir jeweils vom Architekten schriftlich belegen lassen, wann Sie als Auftraggeber die Änderung veranlasst haben. Alles, was er vergessen hat oder falsch ausgeschrieben hat, zählt nicht dazu. Wenn Sie ihm allerdings falsche Grundlagen beigestellt haben (Bestandsaufmaß), können die daraus folgenden Leistungsänderungen schon als vom AG veranlasst gelten.
quote:
Da es sich fast ausschließlich um Änderungen während der eigentlichen Bauphase handelt, kommt hier wohl auch nur max.31% (Anteil der LP8 ) als Erhöhung der AK in Frage. Unklar ist für mich, inwiefern diese Erhöhungen der AK eigentlich gerechtfertigt sind, da die Beauftragung "unter falschen Voraussetzungen" über die Budgetlage erfolgte.
Die 31% sind Prozentpunkte des Grundhonorars nach den HOAI-Tabellen; das ist etwas anderes als anrechenbare Kosten (letztere sind neben der Honorarzone ein Eingangswert, um erstere zu ermitteln). Was aber sicherlich zutrifft, dass wenn Änderungen nur die Lph. 8 betrafen, der Änderungsaufwand evtl. dann auch nur hier anzusetzen ist (z.B. über entsprechend den von Ihnen veranlassten Änderungen erhöhte aK für diese Lph., um nur eine mögliche Vereinbarungsmöglichkeit anzusprechen).
Dass Sie die Erhöhung bei Kenntnis der tatsächlichen Kassenlage möglicherweise nicht beauftragt hätten, könnte vor Gericht trotzdem dazu führen, dass dem ja ein höherer Wert der Immobilie entgegensteht.
Auf der anderen Seite mal ein kleines Rechenbeispiel: Hz III Mitte, 20% Zuschlag, 7% Nebenkosten.
AK1=200.000 €, Honorar dafür = 26.608 * 31% * 1,2 * 1,07 * 1,19 = 12.603,35 €.
Von Ihnen veranlasste Änderungen im Wert von 15.000 €.
AK2 = 215.000 €, Honorar 28.320 * 31% * 1,2 * 1,07 * 1,19 = 13.414,26,
Differenz 810,92 €. Könnten Sie damit leben?
quote:
Gibt es denn irgendeine Aussage darüber, wie schnell eine solche Anpassung der Honorarvereinbarung zu erfolgen hat? Das ganze eigentliche Projekt über nichts zu sagen und dann in der Schlussrechnung plötzlich die AK hoch zu ziehen ist doch sicher nicht im Sinne des §7(5) -- aber schriftlich ist die Rechnung ja!!! (Das wäre jetzt die ultra-fiese Tour: die Schlussrechnung als "schriftliche Honoraranpassung" durch zu drücken!)
Über den Zeitpunkt einer solchen Vereinbarung ist nichts in der HOAI festegelegt; aber natürlich muss sie vor der Prüfung der Schlussrechnung erfolgen, weil spätere Nachforderungen i.d.R. ausgeschlossen sind. Eine Vereinbarung ist jedoch etwas, dem beide Seiten zustimmen müssen, im Gegensatz zu einer Forderung wie der Aufstellung der Schlussrechnung. Das bedeutet: solange Sie nicht zustimmen, gibt es keine Vereinbarung.
Ich würde übrigens eine Schlussrechnung erst dann akzeptieren, wenn die Leistungen der Lph. 8 vollständig erbracht sind. Evtl. macht es jedoch Sinn, eine angemessene Abschlagszahlung zu leisten - natürlich nur bzgl. der Konditionen und erbrachten Leistungen, denen Sie uneingeschränkt zustimmen können und evtl. mit einem Einbehalt als "Festigstellungsbürgschaft", d.h. um ein bißchen Druck zu machen. Bei öffentlichen Auftraggebern werden oft bis zur Schlussrechnung nur 95% des Gesamthonorars ausbezahlt, das ist dort allerdings auch entsprechend vertraglich vereinbart.
Im Endeffekt können Sie, wenn alle Leistungen der Lph. 8 erbracht wurden und Sie eine qualifizierte Stellungnahme der Abweichungen der Kostenfeststellungssumme von der Kostenanschlagssumme erhalten haben, eine Schlussrechnung so prüfen, dass für die nachweislich von Ihnen veranlassten Kostenänderungen der Mehraufwand des Architekten in den entsprechenden Leistungsphasen angemessen vergütet wird, nicht mehr und nicht weniger. Dann müssten Sie sich nicht mehr mit Schadensersatzthemen, einem Anwalt oder Gerichten befassen und würden dem Planer trotzdem nur bezahlen, was ihm - wenn sonst auch alles korrekt abgelaufen wäre - zusteht. Da sollte der dann eigentlich nicht mehr meckern...
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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de
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09.03.2012 at 13:43 Uhr |
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C.Zeh
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Re: Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
Ich möchte gern wissen, ob Sie bei den Verträgen mit den Baufirmen die Abrechnung nach
Pauschalpreisen oder Einheitspreisen vereinbart haben ? Schauen Sie doch mal bitte nach....
Danke
[Edited by C.Zeh on 09.03.2012 at 23:36 Uhr]
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09.03.2012 at 23:33 Uhr |
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zenikur
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Re: Re: Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
quote:
C.Zeh wrote:
Ich möchte gern wissen, ob Sie bei den Verträgen mit den Baufirmen die Abrechnung nach
Pauschalpreisen oder Einheitspreisen vereinbart haben ? Schauen Sie doch mal bitte nach....
Danke
[Edited by C.Zeh on 09.03.2012 at 23:36 Uhr]
Wir haben ein LV mit Preisen/Menge als Grundlage gehabt. Also keine Pauschalpreise.
Worauf zielt Ihre Frage denn ab?
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10.03.2012 at 14:23 Uhr |
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C.Zeh
Level: Sr. Member
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Re: Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
Bai einer Pauschalpreisvereinbarung sind der Kostenüberschreitung Grenzen gesetzt - max. 10 % mehr sind normal, alles darüber hinausgehenden Kosten müssen schriftlich vereinbart werden.
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11.03.2012 at 01:17 Uhr |
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zenikur
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Beiträge: 4
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Re: Re: Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
quote:
fdoell wrote:
Dass in den Rechnungen immer nur die Kostenberechnung als Basis der Anrechenbarkeit auftaucht, ist nach HOAI 2009 korrekt, siehe § 6 Abs. 2 HOAI. Die fehlende Leistung und Begründung sollten Sie aber auf jeden Fall einmal anfordern!
Ich werde die Kostenfeststellung nebst Begründung der Abweichungen noch mal erbitten. Zuerst - weil davon unabhängig - muss ich aber die Höhe der AK festzurren...
quote:
fdoell wrote:
§ 7 Abs. 5 nennt ausdrücklich: "Ändert sich der beauftragte Leistungsumfang auf Veranlassung des Auftraggabers ...", d.h. Änderungen, die Sie nicht veranlasst haben, bieten keinen Anlass, die Vergütungsvereinbarung deswegen zu ändern. Ich würde mir jeweils vom Architekten schriftlich belegen lassen, wann Sie als Auftraggeber die Änderung veranlasst haben. Alles, was er vergessen hat oder falsch ausgeschrieben hat, zählt nicht dazu. Wenn Sie ihm allerdings falsche Grundlagen beigestellt haben (Bestandsaufmaß), können die daraus folgenden Leistungsänderungen schon als vom AG veranlasst gelten.
Den Nachweis, wann ich welche Änderungen beauftragt habe, wird er in den strittigen Fällen kaum erbringen können. Unstrittig sind einige tatsächliche nachgeorderte Leistungen und unstrittig ist auch, dass Zusatzaufwand aufgrund des falschen Bestandsaufmaßes entstanden ist. Allerdings - und auch hier geht es wieder um die Qualität der Objektüberwachung - hätte der Architekt m.E. im Rahmen der Kontrolle des Rohbauers merken müssen, dass einige Maße nicht passten. Gemerkt hat es aber meine Frau, als sie eine Nische für den Kleiderschrank, die laut Plan 70cm tief sein sollte, nachgemessen hat und da nur 55cm waren! Also musste der Rohbauer _nochmal_ ran und _das_ waren dann erhöhte Kosten, die eigentlich aus doppelter Schlamperei resultieren: Architekt Nr. 1 macht ein falsches Aufmaß _und_ Architekt Nr. 2 kontrolliert den Rohbauer nicht umfassend, so dass er den Fehler von Architekt Nr.1 nicht findet...
quote:
fdoell wrote:
...
Was aber sicherlich zutrifft, dass wenn Änderungen nur die Lph. 8 betrafen, der Änderungsaufwand evtl. dann auch nur hier anzusetzen ist (z.B. über entsprechend den von Ihnen veranlassten Änderungen erhöhte aK für diese Lph., um nur eine mögliche Vereinbarungsmöglichkeit anzusprechen).
Genau so habe ich das gemeint: Wenn eine Zusatzleistung beauftragt wurde, diese aber für den Architekten nur "Zusatzarbeit" in LP8 gebracht hat (d.h. insbesondere, dass er keine Wiederholungsleistung aus früheren LPs erbringen musste), dann wird die AK-Erhöhung eben auch nur ab LP8 in die Honorarberechnung aufgenommen. Problematisch ist hier nur, dass eine solche Differenzierung der AK nach LPs die Abrechnung reichlich verkompliziert und somit der Architekt dazu tendiert, eine einheitliche AK-Summe für alle LPs anzusetzen. Da die eigentliche Honorarberechnung aber in weiten Teilen linear mit der Höhe der AK skaliert (jedenfalls innerhalb eines 50.000€ Blockes), ist es im Ergebnis gleich, ob ich die AK der LP8 um Summe x erhöhe, um danach dann 31% dieser Erhöhung als Honorarerhöhung wirksam werden zu lassen, oder ob ich die Summe x nur zu 31% anrechne, dafür aber auf alle LPs...
quote:
fdoell wrote:
Dass Sie die Erhöhung bei Kenntnis der tatsächlichen Kassenlage möglicherweise nicht beauftragt hätten, könnte vor Gericht trotzdem dazu führen, dass dem ja ein höherer Wert der Immobilie entgegensteht.
Ja, ja, immer diese merkwürdige Definition von "Schaden"... Letztlich heißt das aber, dass ein Dritter (z.B. der Architekt) mein Geld ausgeben darf! Denn er riskiert nur einen Bruchteil der sowieso kleinen Summe von gerade mal 3,25% seines Honorars für die Ermittlung der Mengen in LP6, obwohl er mir dadurch u.U. signifikante Mehrkosten einbrockt, die ich dann in Form "verbauter Höherwertigkeit" (im Wortsinne) "zementiert" zu tragen habe...
quote:
fdoell wrote:
Auf der anderen Seite mal ein kleines Rechenbeispiel: Hz III Mitte, 20% Zuschlag, 7% Nebenkosten.
AK1=200.000 €, Honorar dafür = 26.608 * 31% * 1,2 * 1,07 * 1,19 = 12.603,35 €.
Von Ihnen veranlasste Änderungen im Wert von 15.000 €.
AK2 = 215.000 €, Honorar 28.320 * 31% * 1,2 * 1,07 * 1,19 = 13.414,26,
Differenz 810,92 €. Könnten Sie damit leben?
Das hört sich erstmal wenig an -- aber in der Praxis wendet der Architekt die Erhöhung ja (erst mal) auf alle LPs an und dann ist der Unterschied schon ganz schön gewaltig! Mein Ausweg ist schlicht, alles, ja wirklich alles nachzurechnen. Da stellt man dann fest, dass mancher Handwerker auch die 19% MWST nicht korrekt ausrechnen kann und dass Excel für einige eine Geheimsprache ist... Der Zeitaufwand ist total überproportional, da ich ja eigentlich einen Fachmann bezahle, um mich auf dessen Rechnung zu verlassen.
quote:
fdoell wrote:
Über den Zeitpunkt einer solchen Vereinbarung ist nichts in der HOAI festegelegt; aber natürlich muss sie vor der Prüfung der Schlussrechnung erfolgen, weil spätere Nachforderungen i.d.R. ausgeschlossen sind.
Guter Punkt. Aber was tun, wenn ich mich bzgl. der jetzigen Teilrechnung mit dem Architekten auf akzeptable AK einige (wir stehen kurz vor Ende, aber nicht am Ende der LP8!) und er mir in seiner Schlussrechnung dann doch wieder mit erhöhten Ansprüchen kommt?
quote:
fdoell wrote:
...
Ich würde übrigens eine Schlussrechnung erst dann akzeptieren, wenn die Leistungen der Lph. 8 vollständig erbracht sind.
Auch hier habe ich ein Problem: da wir LP2-9 vereinbart haben, ist es bis zur eigentlichen Schlussrechnung noch 5 Jahre hin -- aber in der Zwischenzeit habe ich das Risiko, dass immer mal wieder neue Forderungen auftauschen, oder?
quote:
fdoell wrote:
Evtl. macht es jedoch Sinn, eine angemessene Abschlagszahlung zu leisten - natürlich nur bzgl. der Konditionen und erbrachten Leistungen, denen Sie uneingeschränkt zustimmen können und evtl. mit einem Einbehalt als "Festigstellungsbürgschaft", d.h. um ein bißchen Druck zu machen. Bei öffentlichen Auftraggebern werden oft bis zur Schlussrechnung nur 95% des Gesamthonorars ausbezahlt, das ist dort allerdings auch entsprechend vertraglich vereinbart.
Eine solche Vereinbarung haben wir hier nicht. Ich habe bislang nur 25% der 31% LP8 bezahlt, der Architekt fordert in der aktuellen Teilrechnung 28,5% von diesen 31%. Klingt kurz vor Ende der LP8 erstmal OK. ABER: die verbleibenden 2,5% sind -- gemessen an dem Ärger, den ich dem Architekten mit meiner ausführlichen Recherche und Widerwehr gegen alle möglichen unzulässigen Dinge bereite -- geradezu unwichtig. Ich laufe also Gefahr, dass er auf die "Peanuts" freiwillig verzichtet, nur um das Projekt los zu werden. Gleiches gilt für die LP9: ich frage mich, ob wir -- selbst bei Einigung über die AK -- noch 5 Jahre erträglich gut miteinander werden arbeiten können. Der Wert der LP9 für mich als Bauherr ist ja, dass sich jemand für meine Belange ggü. Handwerkern einsetzt. Aber ob er dass wirklich macht, wenn es drauf ankommt, da habe ich Zweifel. Schließlich will er mit den Handwerkern auf den nächsten 10 Baustellen noch zusammen arbeiten, mit mir aber bestimmt nicht noch mal ein Haus bauen...
quote:
fdoell wrote:
Im Endeffekt können Sie, wenn alle Leistungen der Lph. 8 erbracht wurden und Sie eine qualifizierte Stellungnahme der Abweichungen der Kostenfeststellungssumme von der Kostenanschlagssumme erhalten haben, eine Schlussrechnung so prüfen, dass für die nachweislich von Ihnen veranlassten Kostenänderungen der Mehraufwand des Architekten in den entsprechenden Leistungsphasen angemessen vergütet wird, nicht mehr und nicht weniger. Dann müssten Sie sich nicht mehr mit Schadensersatzthemen, einem Anwalt oder Gerichten befassen und würden dem Planer trotzdem nur bezahlen, was ihm - wenn sonst auch alles korrekt abgelaufen wäre - zusteht. Da sollte der dann eigentlich nicht mehr meckern...
So wünsche ich mir das! Es geht mir nicht darum, aus Prinzip Geld einzusparen, sondern ich möchte "nur" in Summe einen "fairen" Preis bezahlen. "Fairness" ist aber angesichts der vielen Versäumnisse, die im Projekt passiert sind, nichts, wovon ich bei der Gegenseite auszugehen habe...
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11.03.2012 at 01:37 Uhr |
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bento
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Re: Re: Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
quote:
C.Zeh wrote:
Bai einer Pauschalpreisvereinbarung sind der Kostenüberschreitung Grenzen gesetzt - max. 10 % mehr sind normal, alles darüber hinausgehenden Kosten müssen schriftlich vereinbart werden.
Nun, das würde ich etwas anders sehen! Vielleicht meinen wir aber auch das Gleiche!?
Ist aber für den vorliegenden Fall ohnehin belanglos, weil nicht zutreffend.
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11.03.2012 at 10:27 Uhr |
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C.Zeh
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Re: Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
Das sehe ich ein kleines bißchen anders @Bento. Wenn in den LV's Mengen und Massen zu niedrig angesetzt werden, wie Zenikur das mit der Fassade beschreibt, dann ändern sich bei einer Massenmehrung ev. die Einheitspreise wegen Mehrmengen kann ich da schon mal nachverhandeln - und die geschilderten Korrekturen am Rohbau -Schranknische
- sind doch wohl ganz klar auch nicht kostenerhöhend für die Baukosten- schließlich ist in der -> Ausführungsplanung ein Leistungssoll für den Unternehmer definiert - in der Form, dass die Schranknische 70 cm tief sein soll.
Ich sehe das Problem an sich darin, dass Vergabe-LV, Auftrags-LV und Abrechnungs-LV einschließlich Mengen und Massen erst einmal überhaupt verglichen werden müssen, um die anrechenbaren Kosten von vergüteten Nachbesserungen zu bereinigen und auch Einheitspreise zu klären oder nachzuverhandeln.
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11.03.2012 at 23:29 Uhr |
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bento
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Re: Anrechenbare Kosten bei Anpassung des Leistungsumfanges
Ich habe den oben zitierten Satz so verstanden (vielleicht auch falsch verstanden):
"Bei einer Pauschalpreisvereinbarung dürfen die späteren Kosten bis 10% über der Vereinbarung liegen. Alles darüber hinaus muss vereinbart werden."
Eine derartige Regelung wäre mir nicht bekannt (eher das Gegenteil)!
Für den Fall, dass die VOB überhaupt wirksam vereinbart wurde, ist natürlich klar, dass der AG gemäß §2 Abs.3 Nr.2 VOB/B ([url=http://] http://dejure.org/gesetze/VOB-B/2.html[/url]) die Vereinbarung eines neuen (zumeist günstigeren) Einheitspreises verlangen kann, wenn sich der Abrechnungswert durch entsprechende Mehrmassen erhöht. Im Ergebnis kann das zu einer Senkung der Abrechnungshöhe führen, aber nie das eigentliche Problem des Threadstarters lösen.
Im Übrigen macht das kein Architekt freiwillig, weil es eine Mordsarbeit ist und er danach eine Firma weniger hat, die für ihn arbeiten möchte. (Das war jetzt mal die Sicht des Planers.)
Natürlich könnte zenikur seinen Architekten dazu auffordern, aber ich befürchte bei dem zerrütteten Verhältnis wird er das gerichtlich durchsetzen müssen.
Allerdings wäre m.E. eine Erstberatung bei einem Fachanwalt für Bau-und Architektenrecht ohnehin die beste Empfehlung, die man hier aussprechen kann.
Viele Grüße
bento
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12.03.2012 at 19:01 Uhr |
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