Guten Tag,

in der Hoffnung in diesem Forum auf kompetente Hilfe zu stoßen möchte ich Ihnen folgenden Sachverhalt schildern:

Wir haben ein Reihenmittelhaus aus dem Jahr 1982 gekauft. Da das Dach etwas marode ist, haben wir uns für eine Sanierung entschieden. In diesem Zuge wollen wir auch eine vorhandene Loggia durch eine Schleppgaube ersetzen. Zusätzlich sollen neue Dachfenster eingebaut werden und eine Terassen Überdachung mit Glas entstehen. Ein altes Bad im Dachgeschoss muss saniert werden. Dies haben wir alles mit einem Architekten besprochen und er hat für uns den Bauantrag gestellt. Nun ist die Honorarschlussrechnung Leistungsphasen 1-4 eingetroffen und der Betrag hat mich schon bestürzt.

Hier die Eckdaten:

Nettobaukosten: 96330 Euro
Zone III, Mittelsatz

Nun habe ich für die Leistungsphasen 1-4 (HOAI) eine Rechnung von 6085 Euro erhalten. Insgesamt sollen Kosten für alle Planungsphasen von 18900 Euro anfallen. Das sind knapp 20 % der Nettobaukosten.

Nun meine Fragen:
1. ist das ein normaler Preis ?
2. Enthalten in dem Preis ist ein Umbauzuschlag von 30 %. Ist dieser wirklich gerechtfertigt. Ist die Erneuerung eines Daches ein Umbau? Bei der Gaube könnte ich das noch verstehen. Würde der Umbauzuschlag dann den Gesamtpreis oder nur den Anteil der Gaube betreffen?
3. Ausgewiesen sind dazu nochmal 7 % Nebenkosten. Was kann das sein? Auf das normale HOAI werden also 37 % aufgeschlagen. Ist das gerechtfertigt?

Für Ihre Hilfe wäre ich wirklich dankbar.

Beste Grüße von einem, der absolut nichts von dieser Materie versteht.

Danke Andreas

Hallo Andreas,

es sieht so aus, als hätten Sie keinen schriftlichen Vertrag bei Auftragserteilung abgeschlossen, sonst wären Sie ja nicht so von dem Rechnungsbetrag überrascht. Wenn das zutrifft, kann der Planer in einigen Bereichen nicht so abrechnen wie Sie das schildern.

§ 7 Abs. 7 HOAI: "Sofern nicht bei Auftragserteilung etwas anderes schriftlich vereinbart worden ist, gelten die jeweiligen Mindestsätze ... als vereinbart. " Der Planer kann also nicht den Mittelsatz der Honorarzone ansetzen, nur den Mindestsatz (Von-Satz).

§ 35 Abs. 1 HOAI: "Für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen kann für Objekte ein Zuschlag bis zu 80 Prozent vereinbart werden. Sofern kein Zuschlag schriftlich vereinbart ist, fällt für Leistungen ab der Honorarzone II ein Zuschlag von 20 Prozent an. " Der Zuschlagssatz kann also nicht mit 30% angesetzt werden, wenn das nicht schriftlich vereinbart war..

§ 14 Abs. 3 HOAI: "Nebenkosten können pauschal oder nach Einzelnachweis abgerechnet werden. Sie sind nach Einzelnachweis abzurechnen, sofern bei Auftragserteilung keine pauschale Abrechnung schriftlich vereinbart worden ist. " Der Satz von 7% pauschal vom Honorar ist also nicht korrekt; alle Nebenkosten nach § 14 http://www.hoai.de/online/HOAI_2009/HOAI_2009.php#14 sind im Einzelnen nachzuweisen.

Dass die Honorarkosten bei Umbauten 20% der Baukosten betragen können, liegt durchaus im Bereich des Möglichen. Wenn Sie einmal die Honorartabellen für das Leistungsbild "Gebäudeplanung" in § 34 HOAI http://www.hoai.de/online/HOAI_2009/HOAI_2009.php#34 anschauen und dann noch den og. Umbauzuschlag berücksichtigen, sehen Sie, dass das gerade bei kleineren Bausummen schnell der Fall werden kann.

Ob der Umbauzuschlag beim Dach anszusetzen ist, kommt darauf an, was Sie genau gemacht haben. Sie schreiben einmal etwas von Sanierung und dann nur noch von Erneuerung; an anderer Stelle vom Einbau von Dachfenstern, die definitiv einen Umbau darstellen, da in die vorhandene Konstruktion eingegriffen wird. Haben Sie in der Dachfläche denn nur das alte konstruktive System wiederhergestellt oder etwas bautechnisch anders gemacht als es vorher war?

Gerechtfertigt ist bei Umbauten ein Zuschlag bis zu 80% vom Honorar einer Neubauplanung; dafür werden auch nur die Baukosten des Umbaus für die Honorarberechnung herangezogen, obwohl viel Bestehendes (das keine Baukosten mehr beim Umbau verursacht) mit berücksichtigt werden muss. Der Umbauzuschlag ist allerdings - nach einer Rechtsprechung zur alten HOAI, die jedoch m.E. übertragbar ist auf die HOAI 2009 - für die einzelnen Leistungsphasen getrennt zu ermitteln. Was beim Entwurf zu berücksichtigen ist und dort in der Leistungsphase zu entsprechenden Umbauzuschlägen führt, verursacht bei der Ausschreibung und Herstellung evtl. gar keine Berücksichtigung des Bestandes und deshalb nur einen sehr geringen oder gar keinen Umbauzuschlag. Das muss man sich aber im einzelnen bei dem konkreten Objekt genau anschauen.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Das hat mir schon sehr geolfen.
Es gibt einen schriftlichen Vertrag, der aber nur besagt, dass nach HOAI abgerechnet wird. Da steht nichts von Umbauzuschlag drin, allerdings werden Nebenkosten von 5 % angeführt.
Nun ist die Frage, ob der Umbauzuschlag so üblich ist, dass er keiner besonderen Erwähnung bedarft--oder hätte er vorher besprochen und im Vertrag vermerkt werden müssen

Schon vorab vielen Dank für Ihre Mühe

Andreas

Wenn kein Umbauzuschlag schriftlich vereinbart ist, gilt die og. Regelung mit 20% (für alle Leistungsphasen). Die Frage, ob die Dachfläche umgebaut wurde oder nicht, ist dabei noch offen (siehe oben).

Die Nebenkosten sind mit 5% des Honoars anzusetzen, wenn es so im Vertrag steht.

Wenn über den Honorarsatz (zwischen Mindest- und Höchstsatz einer Honorarzone) nichts ausgesagt wird, gilt der Mindestsatz, siehe oben.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Vielen Dank,

nach Ihrer Beschreibung trifft der Begriff Umbau sicher zu. Zum einem wird in das Dach eine Gaube und mehrere neue Dachfenster integriert, zum anderen werden am Abschluß des Daches die Ziegel durch Glas ersetzt (Überhang des Daches über einer ebenerdigen Terasse).
Was Sie in Ihrem ersten Beitrag zu Paragraph 7 Abs. 7 geschrieben habe kann ich nicht finden. Da steht m.E. ein anderer Text unter dem Paragraph 7 ?.
Wo kann ich denn Infos zum Honorarsatz einer Honorarzone Finden. Wie wird solch ein Satz bestimmt?, festgelegt?

In jedem Fall ganz herzlichen Dank für Ihre Hilfe

Andreas

quote:

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adillette wrote:
Was Sie in Ihrem ersten Beitrag zu Paragraph 7 Abs. 7 geschrieben habe kann ich nicht finden. Da steht m.E. ein anderer Text unter dem Paragraph 7 ?.

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