Ende 2011 haben wir mit einem uns persönlich bekannten Architekten einen EinheitsArchitektenvertrag für die Erstellung eines Einfamilienhauses abgeschlossen. Die veranschlageten Baukosten waren zu diesem Zeitpunkt 400.000 €. Die vereinbarten Architektenkosten wurden abweichend von der HOAI pauschal vereinbart. Nach den Planungsgesprächen wurde im März 2012 auf Grundlage einer Kostenschätzung (430.000 €) ein Bauantrag gestellt. Die Baugenehmigung haben wir daraufhin 3 Monate später erhalten. Ohne zum damaligen Zeitpunkt die verschiedenen Kostenformen zu kennen, haben wir den Architekten regelmäßig gedrängt doch bitte in der Kostenübersicht präziser zu werden und uns einen Überblick über die einzelnen Gewerke zu geben. Erst ca. 6 Wochen nach erteilter Baugenehmigung und Vorlage der ersten Ausschreibungsergebnisse kam der Architekt mit einer Excelliste und einer detaillierteteren Kostenauflistung und offerierte uns, dass danach die Baukosten ca. 590.000 € betragen werden. Glücklicherweise hatten wir außer dem Architekten, den Statiker und den Vermesser noch keine Aufträge vergeben, denn eine Kostenerhöhung von fast 40% ist für uns nicht möglich.

Die sich anschließenden Gespräche mit dem Architekten haben dazu geführt, dass der Architekt mit der Aussage das Vertrauensverhältnis zu den Bauleuten sei irreperabel verletzt hat der Architekt seine Tätigkeit für uns eingestellt.

Die anschließende Suche nach einem neuen Architekten und paralle dazu die Suche nach einem Unternehmen welches das geplante Haus schlüsselferzig erstellen kann hat uns gezeigt, dass wir das Haus so wie geplant für den von uns vorgesehenen Kostenrahmen (+ 10-15% zusätzlicher Kosten) nicht bauen können.

Unabhängig von dem Zeitverzug werden wir nach vollständig neu planen müssen und auch einen neuen Bauantrag stellen müssen. Die bisherigen Koste, bestehend auch Abschlagszahlungen an den Architekten, Statiker und Baugenehmigung in Höhe von bisher ca. 20.000 Euro haben wir in den Sand gesetzt.

Wegen dieser Situation überlegen wir gegenwärtig gegen den Architekten rechtlich vorzugehen. Welche Chancen haben wir hier? Ein Beratungsgespräch mit einem Anwalt der Architektenkammer hat uns einsuggeriert, dass wir quasi "rechtlos" sind, da das Architektenhonorar nicht auf Grundlage der Beträge der HOAI abgeschlussen wurde. Als normalsterbliche normale Menschen sind wir davon ausgegangen, dass ein Honorar im Rahmen der Vertragsgestaltung frei aushandelbar sei.

Über eine fachliche Einschätzung dieses Falls würden wir uns freuen. Ebenso würde uns eine Empfehlung zu einem Fachanwalt in der Region Freiburg (Breisgau) weiterhelfen.

Herzlichen Dank

Hallo Koldi,

quote:

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Koldi wrote: Die vereinbarten Architektenkosten wurden abweichend von der HOAI pauschal vereinbart. ................... Ein Beratungsgespräch mit einem Anwalt der Architektenkammer hat uns einsuggeriert, dass wir quasi "rechtlos" sind, da das Architektenhonorar nicht auf Grundlage der Beträge der HOAI abgeschlussen wurde. .....................Über eine fachliche Einschätzung dieses Falls würden wir uns freuen.

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Danke für die Antwort.

In der Tat wurde ein Honrar vereinbart, welches unterhalb der Einstufung nach HOAI liegt. Es kann doch nicht von mir als Bai-Laie erwartet werden, dass soetwas möglicherweise nicht zulässig ist. Wenn sich ein Architekt grundsätzlich nur an der HOAI orientieren darf, hätte uns der Architekt dazu aufklären müssen und sich das Einverständnis einholen müssen, dass er frei von jeder Haftung für uns arbeitet. Eine solche Freistellung gibt es jedoch nicht.

Bedeutet das im Endeffekt, dass ein Architekt machen kann was er will?

Hallo,

in Ihrem Fall gibt es eine Menge Fragestellungen, die sich evtl. nicht in diesem Forum klären lassen. Beispielsweise

- über welche Leistungsphasen ging der Vertrag und wie war die Vergütung im Detail geregelt?

- welche Leistungsphasen hat der Planer bis zu seiner Kündignug ganz oder teilweise erbracht? Vgl. Anlage 11 zur HOAI. Dass die Kostenberechnung und die darauf folgende Kostenkontrolle in Lph. 3 fehlt, haben Sie schon dargestellt. Wenn noch keine Fachplaner für die technische Gebäudeausrüstung beauftragt wurden, ist die Koordination mit diesen und die Integration ihrer Leistungen auch noch nicht erfolgt. (Zusatzfrage: wie haben Sie eine Baugenehmigung ohne Entwässerungsplanung bekommen?)

- auf welcher rechtlichen Basis hat der Planer den Vertrag gekündigt? Gab es dazu eine Vereinbarung? Nachh BGB geht eine Kündung durch den Unternehmer (das ist der, der etwas zu liefern oder herzustellen hat) i.d.R.nur dann, wenn der Besteller (das ist der, dafür zahlt) seine Mitwirkung trotz Aufforderung verweigert (§§ 642, 643)

- Sind die von Ihnen genannten Kosten Gesamtkosten, d.h. einschließlich Mehrwertsteuer und Baunebenkosten (Planungshonorare, Gebühren usw.)?

Wenn die Honorarvereinbarung als solche nicht gültig sein sollte, da unterhalb der Mindestsätze liegend (was noch nicht klar ist) und dem Planer deshalb ein Honorar nach Mindestsätzen zustehen sollte, bedeutet das aber noch nicht, dass er bei Ansatz der tatsächlich erbrachten Leistungen bis heute das richtige Honorar erhalten hätte, oder zuviel oder zuwenig.

Was sicherlich auch zu bewerten ist, ist die Frage, ob denn die erbrachte Planung angesichts Ihrer Geldvorgaben für Sie nutzbar war. Warum haben Sie beispielsweise die Genehmigung auf Basis von 430.000 € Kosten eingereicht, obwohl Sie nur 400.000 € ausgeben wollten und obwohl es sich nur um eine Kostenschäötzung handelte und Sie die Kosten doch genauer wissen wollten, bevor Sie den Bauantrag einreichen?

Die Rechtsprechung gesteht manchen Planern eine Abweichung der tatsächlichen Baukosten gegenüber der Kostenschätzung von 30% zu, das wären dann 30% von 430.000 € oder 129.000 € mehr, in Summe somit 559.000 €. Ob die einzuhalten wären oder nicht, weiß man noch nicht, es gab ja erst Angebote und noch keine Abrechnungen. Ob also die Planung allein deswegen als falsch abzutun ist, ist offen. Es sei denn, die Baukostenobergrenze, ihre genaue Definition und die daraus folgende Zielvorgabe für die geplanten Kosten wären im Vertrag geregelt.

Sie können ja mal mit ein paar Basisdaten einen Online-Baukostenrechner bemühen und schauen was da so rauskommt. Vielleicht waren ja auch die angefragten Unternehmen einfach zu teuer.

Eine Chance, Geld als Schadensersatz zurück zu bekommen, sehe ich nur, wenn eindeutig nicht verwertbare Leistungen erbracht wurden. Da Sie aber trotzdem an manchen Stellen, wo Sie hätten "Stop" schreien müssen, weiter gemacht haben, könnte man daraus eine Mitverantwortung fü die weitere Leistungserbringung konstruieren. Da muss man sicher so weit ins Detail gehen, dass es den Rahmen dieses Forums sprengt.

Rechtlos sind Sie aber wohl nicht, nur hinsichtlich der Honorarvereinbarung als solcher evtl. nicht schützenswert. Da gibt es diffizile Rechtsprechungen, wann ein Auftraggeber trotzdem an der vereinbarten Pauschale festhalten darf und wann nicht. Ihre Rechte auf der Leistungsseite dürfte das aber nicht berühren - nicht verwertbare Planungen bleiben nicht verwertbare Planungen und falsche Kostenermittlungen bleiben falsche Kostenermittlungen. Wenn dann herauskommt, dass für die falschen Planungen und die danach erbnrachten Leistungen keine Honorar zu zahlen ist, kanne es durchaus sein, dass auch bei Ansatz der Mindesthonorare noch ein Rückzahlungs- oder weitergehender Schadensersatzanspruch besteht.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo fdoell,

herzlichen Dank für die ausführlichen Ausführungen..

In der Tat ist es nicht sinnvoll in diesem Forum alle Details zu beschreiben. Ohne nun die HOAI Tabellen genau studiert zu haben, gehe ich davon aus, dass das Honorar unterhalb der dort empfohlenen oder vorgeschiebenen Mindestgrenzen liegt. Inwieweit diese zwingend einzuhalten sind, ist mir als Laie zunächst unbekannt und darf nach meiner Rechtsauffassung den Architekten nicht von seiner Verantwortung entbinden.

Das sich das ursprüngliche Budget von 400 TEUR auf 430 TEUR erhöht hat, lag an einigen Details die mit der Ausstattung zu tun hatten und über die uns der Architekt um Vorfeld informiert hat. Die 430 TEUR liegen noch im Rahmen des Budgets und haben uns zunächst nicht weiter verunsichert. Selbst auf Grundlage dieser Kostenschätzung haben wir noch "stille Reserven" von etwa 10% eingeplant.

Der Fundamentale Fehler des Architekten schein gewesen zu sein, dass er vor Erstellung eines Bauantrags keine genauere Kostenberechnung erstellt hat. Hätte diese im Ergebnis 590 TEUR ausgewiesen, hätten wir garantiert keinen Bauantrag gestellt und möglicherweise den Architekt aufgefordert den Baukörper zu verändern um wieder im Kostenrahmen zu liegen. Nach unserer Einschätzung, zu der wir aber erst im Nachhinein gekommen sind, hat der Architekt für die Art des Hauses (es soll ein Haus in Holzständerbauweise auf einer Bodenplatte errichtet werden) nicht die notwendige Erfahrung gehabt. Er hat zunächst den Rücklauf konkreter Ausschreibungen benötigt um den Kostenrahmen genauer festlegen zu können.

Eine Entwässerungsplanung wurde von dem Architekten erstellt. Diese zeigt in der Ausführung noch weitere Mängel. Für die Erdarbeiten (ebenes Grundstück - links und rechts wurde von anderen Bauherren unproblematsch gebaut) mit den notwendigen Entwässerungsanschlüssen und der Bodenplatte hat der Architekt nach dem Rücklauf konkreter Ausschreibungen einen Betrag von knapp 75.000 € veranschlagt. Wenn man bedentk, dass das Haus eine Grundfläche von 12 x 10,5m + Garage von 3 x 8,25 m hat kann man nach meiner Einschätzung nur staunen. Betrachtet man die Ausschreibung im Detail, wurde dort neben dem Mutterboden noch ein Erdaushub von ca. 1,50 m Tiefe ausgeschrieben. Ein Bodengutachten nachdem diese Maßnahme erforderlich wäre gibt es nicht.

In einem Punkt kann man Ihre Unsicherheit beseitigen: die HOAI gilt für jeden, der im Inland seinen Sitz hat und etwas im Inland plant. So wie die Straßenverkehrsorndung für jeden gilt.Dass in beiden Fällen sich nicht immer jeder daran hält, steht auf einem anderen Blatt und und hat auch unterschiedliche Konsequenzen.

Wenn natürlich der Planer wenig Erfahrung mit der vorgesehenen Bauweise hat und seine Kostenschätzungen deshalb so ungenau sind, muss man leider dem Planer auch sagen, dass er seine Fortbildungspflichten dann wohl verletzt hat, denen er zumindest für dieses Projekt hätte mal nachkommen müssen.

Oder mal so gesagt: man kann als Plner, wenn man überhaupt keine Ahnung hat, was bestimmte Bausachen kosten, Preisanfragen bei Unternehmen starten, um damit seine Kostenschätzung oder Kostenberechnung hinreichend genau aufstellen zu können. Das macht man aber dann zum Ende der Vor- oder Enwturfsplanung für die genannten Kostenermittlungen und auf jeden Fall, bevor der Bauantrag für so etwas eingereicht wird. Das ist dann auch keine Leistung, die der Auftraggeber zu bezahlen hat, sondern gehört zu den Aufwendungen der Kostenermittlung.

Ich meine, dass ein Gang zu einem erfahrenen Anwalt sich durchaus rechnen könnte.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de