Hallo zusammen, haben an Heiligabend die Abrechnung unseres befreundeten Architekten erhalten.
Mündlich erteilter Auftrag von mir und meiner Freundin an unseren Bekannten zur schlüsselfertigen Planung und Erstelllung eines ZFH mit Garage, Vorgabe 250000 € max incl Steuer.
Aussage Architekt: " schaffen wir"
Daraufhin gemeinsame Entwicklung des Traumhauses in ca 8 Sitzungen a`2 h. Nach der Hälfte der Zeit Info durch Architekt Kosten bei ca 300000 € Abklärung durch Bank i.o. - Weiterplanung- Durch uns erfolgende Vorabklärung der entstandenen Grundrißpläne mit Gemeinde und LRA negativ da DN zu flach und Überschreitung hintere Baugrenze.- Änderung der Pläne und erneute Abstimmung mit Behörden durch uns.Parallel Info an Architekt, Aufstellung über Kosten des Hauses für Bank für Kreditplanung ( günstiger Zinssatz zu dieser Zeit).Erneute Kostenaufstellung durch Architekt jetzt 350000 € Aussage Architekt:" ich kann nicht mehr rechnen".
Aushändigung einer Mappe voller Fehler, darin Teile die auch in einem Baugesuch vorhanden sein müssen.
Abbruch der weiteren Zusammenarbeit auch unter dem Aspekt : Durch Architekt um ca 1 m falsch eingezeichnete Baugrenze in den Entwürfen ( durch uns erkannt) dadurch erhebliche Baugrenzenüberschreitung und ca 3 Monate Streitereien mit Behörden über durch uns beantragte Änderung des Bebauungsplans.
Nach Abbruch der Zusammenarbeit weiterer Entwurf des Architekten.
Zwischenzeitlich Planung und Eingabe eines ZFH mit Garage mit einem anderen Anbieter(Kenntnisgabeverfahren läuft)
Jetzt Rechnung Architekt über ein Baugesuch Kostenberechnung 301000€ Anrechenbare Kosten Zone 2 Mittelsatz gerundet 29000 €
LPH 1-4 somit 7830 € sowie Anfertigung einer DXF Datei, Höhenpunkte 575 € gesamt 9700€ incl Steuer. Zahlbar innerhalb 10 Tagen ( clever -Weihnachten und Sylvester)
Mehr steht nicht in der Rechnung.
§ 4 ist bekannt und erkannt.
Meine Fragen:
Handelt es sich um ein Baugesuch
Ist die Rechnung i.o gem § 8 Abs 1?
inwiefern ist im Ablauf § 5 Abs 1 und 2 zutreffend?
Welchen Anspruch hat der Architekt ?
Muß unter diesen Umständen nur LPH 1 bezahlt werden?
Wie ist vorzugehen, da wir nicht bereit sind die Luftplanung unseres Bekannten in dem oben genannten Umfang zu bezahlen unter Beachtung unserer finanziellen Vorgaben und seiner Fehler.
Inwiefern können wir unsere Auslagen geltend machen.

Wir wünschen Euch allen ein frohes neues Jahr und würden uns über eine schnelle Info freuen um dieses Weihnachtsgeschenk vom Tisch zu bekommen.

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Hallo Hansi,
ui, ui, das war aber ein nettes Weihnachtsgeschenk. Ich geh mal davon aus, dass die Freundschaft nicht mehr existiert. Also bitte selbst entscheiden, ob noch eine Klarstellung im Gespräch erfolgen kann. Wenn nicht, würde ich direkt zum Rechtsanwalt gehen, denn hier muss man wahrscheinlich sehr scharf schießen oder zur Vermeidung weiteren Schadens die Faust in der Tasche ballen und den Betrag als Erfahrung verbuchen. Der Architekt hat vermutlich ziemlich gute Karten, und ich vermute mal, er könnte noch eine ganz andere Summe rausschlagen.
Erst einmal, Vertrag ist wohl geschlossen, damit gültig. Honorarvereinbarung fehlt wohl. Dann hat der Architekt Anspruch auf das Gesamthonorar für alle beauftragten Phasen (also bis zur Fertigstellung!) abzüglich seiner ersparten Aufwendungen (wie z.B. Bleistift, Papier, Telefon) sowie der Einnahmen, die er durch anderweitige Vermarktung seiner Leistung erzielen konnte.
§5, Ziffer 1 und 2 gelten schon, aber da geht es um "übertragene", nicht um erbrachte Leistungen, und übertragen war ihm ja wohl die gesamte Bandbreite der HOAI.

Tipps fürs Leben, wenn auch nicht angefragt, aber ich musste das auch erst leidvoll lernen:
1. existenzrelevante Entscheidungen nie an Freundschaften binden.
2. mündliche Verträge schnellstmöglich schriftlich fixieren.
3. Vertreter der eigenen Interessen, und da gehören wir Planer dazu, immer im Qualitätswettkampf, nie im Preis- oder Sympathiewettkampf entscheiden.
4. Planerleistungen stufenweise beauftragen, wenn man die Qualität nicht abschließend einschätzen kann.

Gruß aus Köln
Manfred

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Es grüßt

Manfred Abt
AQUA-Bautechnik GmbH
Ingenieurbüro für Wasser und Infrastruktur

Hallo Manfred,
das muß mir mal schon einer erklären, ich mach eine Vorgabe von 250000 € erhöhe dann auf 300000 € absolutes max und erhalte dann ein Haus für 350000 € das hätte doch in der Grundlagenermittlung schon bemerkt werden müssen, insofern hätte der a. doch gar nicht in die Vorplanung einsteigen dürfen. Es entstand ja auch kein genehmigungsfähiger Entwurf

Gruß hansi

Hallo Hansi,
ich kann deinen Unmut schon verstehen, möchte dir aber den Rat geben, fachkundige Hilfe beizuholen, damit du wirklich weiter kommst. Die scheinbar berechtigte eigene Erregung über die Unfähigkeit des vorgeblichen "Fachmanns" verschleiert oft den Blick auf die entscheidenden Fallstricke der HOAI bzw. der Rechtssprechung.

Es kommt hinsichtlich des Honoraranspurchs kaum bis fast gar nicht auf das erreichte Ergebnis an, sondern auf die Frage, was beauftragt war. Und da hast du selbst geschrieben: "Mündlich erteilter Auftrag ... zur schlüsselfertigen Planung und Erstellung". Also gehe ich erst mal davon aus, dass der Auftrag existiert.
Ggf. stellt die Beweisbarkeit der Auftragserteilung oder des Umfangs der beauftragten Leistungen noch ein (schwieriges) Thema dar.

Ein ganz anderes Thema ist ggf. ein Schadensersatzanspruch aus mangelhafter Leistung, der sich evtl. gegenrechnen ließe. Da kann eine Kostenvorgabe unter ganz exakt definierten Rahmenbedingungen ggf. eine Rolle spielen.

Ich empfehle deshalb nochmals dringend Gespräch mit Architekt bzw. bei abgerissenem Faden mit einem Rechtsanwalt. Nicht selber"wurschteln".

Bei allem Unbill gibt es doch die gute Seite, dass du früh genug (bevor es an die Substanz ging) die Notbremse gezogen und den Architekt gewechselt hast, ich wünsche, dass der neue und auch die Vertragsbasis besser ist.
Gruß aus Köln
Manfred

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Es grüßt

Manfred Abt
AQUA-Bautechnik GmbH
Ingenieurbüro für Wasser und Infrastruktur

Hallo Hansi,

das, was Du da erlebt hast ist beim Bau leider üblich.
Den Bockmist, den manche Architekten vezapfen, müssen unkundige Bauherren (oder die öffentliche Hand) ausbaden und wenn sich der Architekt verschätzt, dann zahlt der (öffentliche oder private) Bauherr die Zeche.
Lese mal die Zeitung und verfolge geplante Bauprojekte da ist es häufig genau so wie bei dir.

An Deiner Stelle würde ich es auch erst im Guten versuchen eine "friedliche" Lösung suchen.
Wenn das nix nützt, besuche mal einen Anwalt. Ich rechne Dir da schon Chancen aus.
Nachdem Du warscheinlich kein Vollkaufmann oder Bauprofi bist und dir Dein "Freund" nie eine HOAI, VOB oder Ähnliches vorgelegt hat müsste Dir schon zu helfen sein.
Wichtiger aber ist un, dass Du mit Deinem Haus weiter kommst.
Hier kann ich Dir nur einen Rat geben:
Frage 2 Schlüsselfertigbauer (Generalunternehmer) an, zeige denen die Planung und lass Dir Dein Haus Schlüsselfertig (Wie beim Dönerstand: MIT ALLES!) anbieten.

Kläre die Firmen ehrlich auf (auch das mit den Grenzabständen...) und die helfen Dir sicher weiter.
Lasse die Firmen wissen, dass Du Dir noch andere Angebote einholst und dann bekommst Du ein günstiges Angebot und einen Festpreis.

Und dann lade Deinen Architekten zum Richtfest ein ;o) !
(Ne ne, lass das ma lieber sein )

Viele Grüße
Kai


[Edited by Kai Moerkbau.de on 29.12.2005 at 13:51 Uhr]

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Vielleicht sollten Sie mal jemanden fragen der sich mit so was auskennt!

Hallo Hansi, hallo Kai,
der Meinung von Kai bezüglich des empfohlenen Weges mit einem GU kann ich mich so nicht anschließen. Das kann natürlich ein guter Weg sein, jedoch ist das nicht das wirklich Kriterium.

Entscheidend ist die Regel, dass du einen wirklichen Fachmann als DEINEN für das zu erreichende Ziel wesentichen Interessenvertreter auf DEINER Seite hast. Das geht nur, wenn du dir über seine Qualität SICHER bist und du ihn auch SELBST beauftragst und nicht die ausführende Seite.
Alles Gute zum neuen Jahr und viel Erfolg beim Bauen.
Manfred

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Es grüßt

Manfred Abt
AQUA-Bautechnik GmbH
Ingenieurbüro für Wasser und Infrastruktur

Meinem Vorredner kann ich nur zustimmen, was Generalunternehmen angeht. Gerade bei Dumpingpreisangeboten läufst Du schnell Gefahr, gutes Geld schlechtem hinterherzuwerfen. Ob Du die erhoffte Leistung für einen angemessenen Preis bekommst, kannst du ja auch mangels Erfahrung schlecht beurteilen. Zudem kalkuliert ein Generalunternehmer mit 12-18 % Gewinnspanne und das ist schon ne Menge Geld, für die Du eine vernünftige Architektenplanung nebst Statik bekommen würdest. Sicher ist Deine Situation verfahren, zumal wie ich herauslese, eine langjährige Freundschaft dranhängt. Nun solltest Du entscheiden, ob Dir das wichtig ist: Dein Freund kann Dir während des Baues eine gute Hilfe sein in Bezug auf fachliche Dinge. Andererseits bist Du im Moment enttäuscht von ihm und er von Dir. Die Rechnung verstehe ich als Frustreaktion auf Deinen Architektenwechsel.
Frage ode Anregung: versucht doch, einen Konsens zu finden in der Form, dass Du sagst, ich zahle Dir die Leistungen für Phase 1-4 und wenn Du es schaffst, im Rahmen unserer Kostenvorgaben zu bleiben, reden wir über den Auftrag für die Phasen 5 und 6 ( Ausführungsplanung und Mengenermittlung ) Mit der Baueingabeplanung kannst Du Dir schon ein paar Angebote über den Bau einholen um den Kostenrahmen zu kontrollieren, Jedes halbwegs vernünftige Bauunternehmen ist dazu heutzutage in der Lage, ohne das daraus eine Beauftragung folgt. Dann kannst Du entscheiden, ob Dein Freund die richtige Angebotseinholung machen soll oder Du mit einem der Unternehmen bauen willst. Sprich ihn dann auf die Leistungsphase 8 an, das ist die Überwachung; die geht mit 31 % ins Honorar und ist wichtig. Viele Architekten, die ich kenne, machen diese Überwachung nicht gerne selbst, sie sind eben stark in der Kreativität, aber schwach auf der Baustelle. Vielleicht sagt er selber, er macht es nicht, dann such Dir einen Bauleiter. Ich selbst mache seit 12 Jahren nur Bauleitung und weiß, wovon ich rede, glaub es mir.
Dann sollte eigentlich Deine Freundschaft gerettet sein und Dein Haus stehen " Festgemauert in der Erden.." ach ne... das war eine Glocke.
Liebe Grüße und viel Glück
Corinna

Hallo Corinna,
wer hat Dir denn den Unsinn erzählt, dass ein Generalunternehmer 8-12% Gewinnspanne hat?
Erfolgreiche Generalunternehmer erwitschaften einen Gewinn von unte 2%!
Wenn man sich Deinen (sicherlich gut emeinten) Vorschlag anschaut, dann wird es einem Bauherrn ja ganz schwindelig.
Leistungsphase 1-4..selber Anfragen Mengenermittlung... Damit will sich ein Bauherr doch garnicht beschäftigen.
Der Bauherr (= Kunde) will, bzw. muss üblicherweise vorher seine Kosten wissen ( Lösung = Festpreis, Preisgarantie..)

Die Leistungsbeschreibung muss natürlich gemeinsam abgestimmt sein, damit vor Vertragsunterzeichnung feststeht was der GU liefert.
So hat man einen Vertrag und einen Ansprechpartner und nicht eine grobe Schätzung einer einzelnen Person die sich an diese Schätzung nicht halten muss. (Siehe Hansi´s Problem)
Das Behämmerte an der Vergütung eines Architekten ist doch das, dass er MEHR Geld bekommt, umso TEURER das Bauwerk wird.
Warum sollte Hansi´s Kumpel (der Architekt) denn für ein Grund haben günstig zu bauen? Dann bekommt er ja weniger Geld!

Emfehlenswert ist hier, sich an einen regionalen GU mit "gutem Ruf" zu wenden. (Die Vorgehensweise habe ich ja bereits erläutert)
Wenn man sich natürlich irgend einen Billigheimer aus dem anderen Ende Deutschlands sucht, kann das natürlich auch in die Hose gehen.

Ein GU arbeitet natürlich auch imer mit einem Architekten zusammen. Evtl kann dieser Hansi´s Freund ja auch "einspannen". Der wird warscheinlich nicht begeistert sein, weil GU´s er dann anständige Leistung zu einem VORHER fixierten Preis abliefern muss.

Hansi......viel Erfolg

Gruß

Kai

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Vielleicht sollten Sie mal jemanden fragen der sich mit so was auskennt!

Hallo Zusammen
ich zitiere mal aus so nem Newsletter, vielleicht hilfts noch zu dem Thema:

Die Verpflichtung des Architekten, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen, beschränkt sich nicht auf die Baugenehmigung. Ein Mangel der Planung liegt auch dann vor, wenn bei erteilter Baugenehmigung notwendige weitere Genehmigungen oder Erlaubnisse (hier: nach dem Wasserrecht) nicht erreicht werden, so daß der Bauherr das Bauvorhaben nicht wie geplant realisieren kann.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.06.2005, Az.: 23 U 3/05
Fundstelle: IBR 2005, 555

Daß der Architekt eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung schuldet, ist bekannt. Darin erschöpft sich aber die Verpflichtung des Architekten nicht. Der Bauherr kann vom Architekten fordern, daß er eine Planung erstellt, die auch in der geplanten Form realisiert werden kann. Scheitert dies an anderen für das Bauvorhaben notwendigen Genehmigungen und Erlaubnissen, ist seine Planung mangelhaft. Der Bauherr ist im übrigen nicht gezwungen, einer geänderten Ausführung des Bauvorhabens zuzustimmen. Erreicht der Architekt den geschuldeten Leistungserfolg nicht, erhält er kein Honorar, auch nicht für mangelfrei erbrachte Leistungen der Phasen 1, 2 und 3.