Hallo,

wir planen gerade den Umbau eines EFH (Bj. 1939) und haben hierzu einen Architekten beauftragt. Vor rund 5 Jahren wurde der Wert des Objekts (Grundstück + Gebäude) auf 180.000€ geschätzt, wobei das Gebäude selbst mit rund 25.000€ veranschlagt wurde.
Diejenigen Baumaßnahmen, die "massiv" in die Bausubstanz eingreifen sind überschaubar: ein neuer Windfang (Anbau) sowie zwei Gauben.

Vom Architekten wurde die anrechenbare vorhandene Bausubstanz auf 50.000€ (netto) festgelegt. Das erscheint mir um einiges zu hoch. Meine Fragen:

- ist es rechtens die anrechenbare Bausubstanz auf eine Summe festzulegen, die den eigentlichen Wert des Gebäudes übersteigt?

- welche Teile eines Gebäudes gehören (im Zuge eines Umbaus bzw. einer Modernisierung) überhaupt zur Bausubstanz nach §10, Abs. 3a?

- inwiefern ist die vorhandene Bausubstanz nach obigem Paragraphen nicht sowieso schon durch den Altbauzuschlag (in unserem Fall 25%) abgedeckt?

Danke!

Die dritte Frage hat sich erledigt!

Frohe Weihnachten

Hallo henningway,

die Ermittlung der anrechenbaren Kosten der vorhandenen Bausubstanz nach §10, Abs. 3a ist nicht ganz trivial.

Eine Methode, nach diese Kosten berechnet werden können, ist die sogenannte Elementmethode (Achtung, alle Zahlen sind komplett willkürlich!):

1. Ermittlung der heutigen Herstellkosten des Bauwerks, z.B. anhand einer Baukostendatenbank (z.B. EFH, einfacher Standard, 500 EUR/m² BGF x 400 m² BGF = 200.000 EUR).

2. Ermittlung des Kostenanteils pro Kostengruppe nach DIN 276 (1993), z.B. anhand einer Baukostendatenbank

3. Ermittlung des Verarbeitungsanteils und des Werterhaltungsfaktors (pro Kostengruppe)

Im Verarbeitungsanteil wird der Wert abzubrechender bzw. nicht mitverarbeiteter
Bausubstanz abgezogen. Im Werterhaltungsfaktor wird die Wertminderung z.B. durch
Abnutzung, Mängel, eingeschr. Funktion berücksichtigt.

4. Berechnung der anrechenbaren Kosten pro Kostengruppe

Herstellkosten x Baukostenanteil KGR x Verarbeitungsanteil x Werterhaltungsfaktor
= Anrechenbare Kosten der mitverarbeiteten vorhandenen Bausubstanz

5. Zuordnung zu den Kostengruppen nach DIN 276 (1981)

Hier einmal ein konkretes Beispiel für Kostengruppe 330 (Außenwände):

Bei einem BV wird in die Südwand eines Gebäudes eine neue, große Öffnung eingebaut und sie wird neu wärmegedämmt. Das Gebäude würde komplett neu 200.000 Euro kosten. Der Anteil der Baukosten für die KGR 330 (Außenwände) an den Gesamtbaukosten beträgt 23,4%. Die Südwandgröße ist 25% der gesamten Außenwandfläche (Verarbeitungsanteil der KGR), die Wand befindet sich in einem Zustand, der noch 50% des Neubauwerts ausmacht. Also:

Herstellkosten Neugebäude x Baukostenanteil der KGR x Verarbeitungsanteil x Werterhaltungsfaktor
= 200.000 x 23,4% x 25% x 50% = 5.850 EUR anrechenbare Kosten für die vorh. Bausubstanz in KGR 330 nach DIN 276 (1993). Der Form halber werden diese Kosten dann der KGR 3.1 nach DIN 276 (1981) zugeordent.

Mein Rat an Sie nun:
Lassen Sie sich von Ihrem Architekten darlegen, wie er die Kosten der anrechenbaren vorh. Bausubstanz berechnet hat. Und zwar so, daß Sie logisch nachvollziehbar alles verstehen.

Wenn alles richtig ist, kann es durchaus sein, daß der Wert der vorhandenen Bausumme nicht mit der Wertwertmittlung des Gebäudes an sich übereinstimmt, denn hier wird ja ein ganz anderes Ziel verfolgt; nämlich zu ermitteln, inwieweit ein Architekt Arbeit aufwenden muß, um vorhandene Bauteile fachgerecht in die neue Planung einzubinden.

Stellen Sie sich einfach als (gar nicht so seltenen) Extremfall vor, daß ein komplett abgewohntes, verschimmeltes, baufälliges Gebäude nur noch Abbruchwert (also einen negativen Wert, die Abbruchkosten) hat, aber dennoch (z.B. aus denkmalpflegerischen Gründen), wieder instandgesetzt werden soll bzw. muß. Solche Fälle finden sich gerne bei Zwangsversteigerungen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen etwas helfen. In jedem Fall wünsche ich Ihnen bei Ihrem Vorhaben viel Erfolg!

R. Kürbitz

Hallo landungsbrücken,

mit Ihrem Beitrag haben Sie mir sehr geholfen!
Das Thema ist in der Tat alles andere als trivial. Habe mich die letzten Tage mit BGH-Urteilen herumgeschlagen, die aber, was die Bemessungsgrundlagen anbelangen, alles andere als klärend sind ...

Danke nochmals!
H. Zimmermann