Hallo zusammen!
Schreibe zum 1.MAl in dieses Forum und hoffe auf eure Hilfe.
Wir wollen ein EFH(Wohnfläche 140qm+Keller+Pultdach)bauen.Ein Architekt hat die Kosten auf 214.500 Euro hochgerechnet und uns ein Komplettangebott von 29.481Euro gemacht! Wir wollen aber nur,dass er uns die
1.Grundlagenermittlung
2.Vorplanung
3.Entwurfdplanung
4.Bauantrag und
5.die Ausführungsplanung
und Vorbereitung der Vergabe für den Rohbau macht.
Dafür hat er uns einen Festpreis von 11.500Euro genannt. Dies scheint uns immer noch sehr hoch. Was meint ihr?
Darf er eigentlich den kompletten Bau anrechnen,obwohl er nur bis zum Rohbau für uns `arbeitet`? Wie sieht das aus,wenn das Haus nachher nur 180.000 Euro gekostet hat,weil wir z.B. den Keller usw. erstmal nicht fertig machen wollen,würde er dann trotzdem von den 214.500Euro das Honorar berechnen.HAbe mal was von Bau-Nettosumme gehört...
Vielen Dank für eure Hilfe im vorraus.
Gruss von der jetzt schon verzweifelten Lollo

Schau mer mal...

1. Zum Honorarvorschlag

Der Beschreibung nach dürften wir uns in Honorarzone III bewegen.

Gehen wir von anrechenbaren Kosten in Höhe von 214.500 EUR : 1,19 = ca. 180.000 EUR aus.

Grundhonorar (netto, gerundet):
von 19.600 EUR bis 24.400 EUR (Mittel: 22.000 EUR)

Beim Höchstsatz wären wir also bei dem angebotenen Gesamthonorar (ohne Nebenkosten?).

Leistungsphasen 1 bis 4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) sind 27 % daraus, das wären (netto)

von 5.300 EUR bis 6.600 EUR (Mittel: 5.950 EUR)

Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) wäre eigentlich nach Kostenanschlag abzurechnen, da dieser nicht vorliegt gilt hier die Kostenberechnung. 25 % ergeben

von 4.900 EUR bis 6.100 EUR (Mittel: 5.500 EUR)

Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe) setzen wir mal pauschal mit 4 statt 10 % an, da nur Rohbau. Im Einzelfall wäre die Bewertung zu überprüfen! Es ergeben sich

von 800 EUR bis 1000 EUR (Mittel: 900 EUR)

Das macht in der Summe (netto) von 11.000 EUR bis 13.700 EUR (Mittel: 12.350 EUR)

zzgl. Nebenkosten und Mehrwertsteuer.

Demnach bewegt er sich mit seinem Pauschalvorschlag schon fast unter den Mindestsätzen. Oder hab ich irgendwo einen Rechenfehler...?

2. Zu den Kosten...

...könnte ich Ihnen jetzt einen Roman schreiben. Kurzfassung:

- ja, er darf
- deshalb sieht die HOAI in § 10 eine Abrechnung nach verschiedenen Kostenermittlungen vor, die mit dem Baufortschritt immer genauer werden. Da der Kostenanschlag aber erst in Leistungsphase 7 gemacht wird, die Sie nicht beauftragen wollen, kann er hier komplett die Kostenberechnung aus Leistungsphase 4 zu Grunde legen.

Näheres finden Sie unter dem Stichwort "anrechenbare Kosten" mit der Suchfunktion.


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Dipl.-Ing. (FH) Christian Wolz
Architekt, Baubiologe IBN

Guten Abend lollo,

in der linksseitigen Randleiste gibt es einen button "HOAI Rechner".
Hiermit kannst du anhand der anrechenbaren Kosten das Honorar einfach berechnen. Die schwierigste Sache für einen Nichtfachmann dürfte dabei jedoch sein, die anrechenbaren Kosten zu ermitteln. Du kannst es ja mal unter Zuhilfenahme des § 10 der HOAI versuchen.
Ohne eine Kostenaufstellung nach DIN 276 kann auch von hier aus nichts zur Höhe der anrechenbaren Kosten gesagt werden.
Unterstellen wir jedoch einmal, dass es sich bei den von dir genannten "Kosten von 214.500,- Euro" nicht um die Gesamtherstellungskosten, sondern bereits um die anrechenbaren Kosten (netto) handelt, dann läge die genannte Honorarsumme von 29.481,- € (brutto) unter der Annahme:
- Beauftragung der Leistungsphasen 1-9, 100% der Grundleistungen
- Honorarzone III
- 5 %Nebenkosten
im zulässigen Honorarabrechnungsbereich.

Bei Reduzierung der Leistungen auf die LP 1-6 - wie von dir gewünscht - müsste (dürfte) sich das Honorar unter den gleichen Voraussetzungen im Bereich zwischen ca. 17.800,- € brutto und 22.000,- € brutto bewegen.
Du siehst also, dass der Festpreis von 11.500,- € (brutto?) zumindest unter den o.g. Bedingungen eigentlich schon eine unzulässige Mindestsatzunterschreitung darstellt. Da eine endgültige Bewertung jedoch von mehreren Einzelfaktoren abhängig ist, die hier nicht bekannt sind, kann man sich über die Zulässigkeit des Honorars in dieser Höhe leztendlich nicht festlegen. Mir persönlich scheint das Pauschalpreisangebot recht niedrig zu sein.

Vielleicht noch eine grundsätzliche Sache:
Es ist richtig, dass die Honorarhöhe an die Nettokosten gekoppelt ist, d.h. wenn die anrechenbarenkosten (und damit auch die Herstellungskosten) steigen, steigt auch das Honorar. Normalerweise ergibt sich das Honorar auch letztendlich erst aus den endgültigen Baukosten. Dies bedeutet jedoch nicht, dass deswegen nicht eine Honorarvereinbarung im Vorfeld als Pauschale und damit als Fixum vereinbart werden kann. Wichtig ist nur, dass sich diese Pauschale am Ende auch in den zulässigen Abrechnungsgrenzen der HOAI wiederfindet. Falls nicht, handelt es sich nachträglich um eine unzulässige Honorarvereinbarung.

Gestatte mir noch die Frage: Wer soll die Vertragsgestaltung und die Bauleitung machen? Wenn du nicht vom Fach bist, kannst du hier ganz schnell am falschen Ende sparen!

Viel Erfolg
bento

Entschuldigung,

ich hab natürlich übersehen, dass nicht die komplette LP 6 beauftragt werden soll, sondern nur die Rohbauarbeiten ausgeschrieben werden sollen. Dadurch reduziert sich natürlich das Honorar für diese LP anteilig der anrechenbaren Kosten.

Viele Grüße
bento

Hallo lollo,

ich möchte mich meinen Vorrednern anschließen, daß das Angebot schon fast zu günstig zu sein scheint.

Zu Ihrer Frage:
Darf er eigentlich den kompletten Bau anrechnen,obwohl er nur bis zum Rohbau für uns `arbeitet`?

habe ich folgende Anmerkung:
Selbstverständlich kann der komplette Bau angerechnet werden! Ich nehme an, daß es auch in Ihrem Sinne ist, daß bei der Planung alles schon so berücksichtigt wird, daß es nicht nur 'rohbaufertig' gemacht wird. Das ist ja gerade der Sinn einer Planung, daß man eben vorher weiß, was man später baut.

Auch umgekehrt wird ein Schuh draus: das Ergebnis der LP1-4, also bis zum Bauantrag, unterscheidet sich überhaupt nicht darin, ob Sie den Keller später ausbauen oder gleich. Das Arbeitsergebnis des Architekten muß in beiden Fällen so sein, daß Ihre Wünsche umgesetzt werden können - unabhängig davon, wann.

Generell möchte ich Ihnen aber - genauso wie meine Vorredner - dazu raten, nicht auf die Bauleitung durch einen unabhängigen, erfahrenen Architekten zu verzichten. Das Honorar dafür zahlt sich aus!

Und noch einen Hinweis: lassen Sie sich von Ihrem Architekten ganz klar aufschlüsseln, welche Kosten was sind; was netto ist, was brutto ist, was Sie am Ende insgesamt (inklusive allem) inkl. MwSt. auf den Tisch legen müssen.
Wir nennen das immer 'Gesamtbudget', bestehend aus (einfacher Fall):
- Kosten für Bauleistungen, netto
- Honorar Architekt, netto
- Honorar Statik, netto
- Mehrwertsteuer

So wird einerseits sichtbar, daß das Architektenhonorar weit weniger Anteil an Ihrem Gesamtbudget hat als die Mehrwertsteuer. Weiterhin können Sie erkennen, daß die Position, wo Sie - vor allem als Laie in Bausachen - wirklich sparen können, nicht das Architektenhonorar ist, sondern die Kosten für die Bauleistungen. Ohne guten Architekt, der sein Honorar im Bereich der Ausschreibung, Bauleitung und Abrechnung auch verdient, können Sie nämlich sehr schnell bei den Baukosten 10% 'verschenken' - bei gleicher Qualität.

So weit aus Hamburg,
R. Kürbitz