Hallo,

ich hoffe das mir hier jemand einen guten Ratschlag geben kann.

Wir haben einen Architekten für unseren EFH Bau mit den Leistungsphasen 1-5 beauftragt. Haben aber das HOAI dabei teilweise frei vereinbart.

1. Grundlagenermittlung von 3 % | 0% vereinbart
2. Vorplanung 7 % | 3 % vereinbart
3. Entwurfsplanung 11 % | 5 % vereinbart
4. Genehmigungsplanung 6 % | 6 % vereinbart
und
5. Ausführungsplanung 25 % | 5 % vereinbart

Jetzt zur Erläuterung wie es zu diesen Vereinbarungen gekommen ist:

Wir haben den Vorentwurf und eigentlich den Entwurf selbst entwickelt und der Architekt hat unsere Zeichnung 1 zu 1 in sein CAD Programm übertragen mit minimalen Anpassungen. Diese Korrekturen belaufen sich Hauptsächlich auf die Übertragung unserer 7,50 m breiten gezeichneten Hauswand auf 7,49 m Steinformat, und ähnliches.

Er meinte noch zu uns das es der erste Entwurf seit langer Zeit war an dem er nichts Auszusetzten oder zu korrigieren hätte. Alles in allem sehr gut funktionierende Grundrisse und Raumaufteilungen. Nun haben wir unsere Baugenehmigung erhalten und sind momentan mit der Finanzierung unseres Traumhauses beschäftigt.

Problem:

Wir möchten ein Großteil der Rohbauarbeiten selbst durchführen ( Erdaushub der Fundamentplatte, erstellen der Fundamentplatte, Rohbau Wände, Klinkerfassade und Aufstellen des Dachstuhles mit Dacheindeckung).
Diese Leistungen möchten wir als Muskelhypothek natürlich auch der Bank Plausibel darstellen um unser Eigenkapitalwert zu erhöhen.

Nun haben wir am Anfang nach Absprache des Baukostenrahmens mit dem Architekten eine Aufschlüsselung der anrechenbaren Kosten erhalten. In der unser Architekt eine Gesamtsumme von ca. 157.000 € errechnet hat. Dabei hat er als Refferenz den BKI Kostenindex zur Bemessungsgrundlage gezogen. Der für unser EFH ein Kostenanteil von ca. 195,00 €/m³ UR für den Wohnteil und 100,00 €m³ UR für den Wirtschaftsteil vorsah. Bei dieser Summe stehen wir auch heute noch.

Eine detailierte Kostenschätzung oder Kostenberechnung haben wir nicht erhalten. Nun gestaltet es sich für uns besonders schwierig den Anteil der Eigenleistung für die Bank nachvollziehbar darzustellen.

Der Architekt rat uns nach einem kurzen Gespräch eine Baufirma mit der Abgabe eines Angebotes zu beauftragen mit hilfe derer wir unsere Eigenleistung ermitteln könnten.

Nun stellt sich uns die Frage, ob er nicht auch die Kostenschätzung und die Kostenberechnung, die für uns eine ausreichende Kostenermittellung für die Bank dargestellt hätte schuldet.

Auch unter dem Gesichtspunkt das niedriegere Prozentwerte in seinem Honorarangebot vereinbart waren.

Ist es für uns möglich die Kostenberechnung nachträglich einzufordern, hat der Architekt eine erbringungspflicht. Im Vertrag ist hierzu nichts spezielles vereinbart worden. Kann es zu einer Honorarerhöhung des Architekten kommen, wenn wir auf die Kostenberechnung bestehen?

Insgesamt haben wir für die Phasen 1-5 19 % nach HOAI Gesamt vereinbart.
Für die TWPL sind insgesamt 48 % vereinbart.

3. Entwurfsplanung 6 %
4. Genehmigungsplanung 25 %
und 5. Ausführungsplanung 17 %

Gesamthonorar 7007,01 € Brutto für Architektenleistung und TWPL

Für Hinweise und Ratschläge sind wir sehr dankbar.

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Der Neid ist die aufrichtigste Form der Anerkennung.

Guten Morgen; offenbar beabsichtigen Sie den Neubau eines Hauses mit einem überdurchschnittlichen Anteil an Eigenleistungen, die bis in den Verantwortungsbereich Ihres Architekten hineinreichen.Klar nachvollziehbar, daß die finanzierende Bank in eine Immobilie mit nachhaltigen Wert investieren will und nicht in ein Bau-Experiment. (Das ist keine Abwertung Ihrer Qualifikation, nur die Sichtweise der Bank ! ). Die nun aufgekommenen Fragen der Bank hinsichtlich der Baukostenberechnung -von Ihnen nachgefragt als automatisch geschuldet vom Architetken zu erwarten - ist nicht korrekt. Den verschiedenen Leistungsphasen der HOAI sind Kostenschätzung, Kostenanschlag und Kostenberechnung als Abrechnungsgrundlage vorgegeben.
Frage 1: Wie soll Ihr Architekt eine schlüssige Kostenberechnung vornehmen, wenn er nur einen 5 % Anteil an der Ausführungsplanung beauftragt hat und letztendlich auch nur 5 % vergütet bekommt?

Frage 2: Was meinen Sie mit TWPL 48 % ?

Kleiner Tipp: die von Ihnen nicht beauftragte Leistungsphase 6 -Vorbereitung der Vergabe- führt in der Regel zu greifbaren, nachvollziehbaren Baukosten.
Beste Grüße
C.Zeh

Hallo,

ersteinmal recht herzlichen dank für Ihre Antwort.

Ich wollte bei meiner ersten Frage nicht zu sehr ins Detail gehen. Muss aber wohl doch ein wenig weiter ausholen.

1. Ich bin Stadt- und Regionalplaner mit Berufserfahrung, habe aber keine Zeit mich selbst um meinen Bauantrag zu kümmern, gleichwohl ich das wohl machen hätte können. Das Haus haben wir über einen Zeitraum von etwa 2 Jahre stetig entwickelt und nun 2007 endlich den Entschluß gefasst Taten folgen zu lassen. Zu dem Haus haben ich CAD Zeichnungen und eine 3D Visualisierung angefertigt um meiner Frau die Proportion und Größe der Räume näher zu bringen. Was dem Architekten natürlich auch gleich die Materialien unseres Hauses zeigt und darüber hinaus deutlich einfacher machte es in sein CAD System zu übertragen. Die 3 % für die Entwurfsplanung beinhalten eigentlich nur eine Prüfung und Übertragung in sein System.

In unsere Familie ist mein Vater Bauleiter einer großen Baufirma, mein Bruder Zimmermannsmeister, mein Schwiegervater Maurer und mein Schwager Maurer und Fliesenleger. darüber besitzen wir viele Freunde die uns sagen wir mal auch einen kleinen Dienst am Bau leisten wollen.

Aus diesem Grund haben wir beschlossen den Rohbau komplett alleine durchzuführen und nicht auf eine Firma zurückzugreifen. Mit dem Architekten waren vorerst nur 5 % Ausführungsplanung vereinbart weil ja nur die wichtigsten Details zu erarbeiten sind (der Vorschlag kam vom Architekten mit den 5 % nicht von uns).

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Den verschiedenen Leistungsphasen der HOAI sind Kostenschätzung, Kostenanschlag und Kostenberechnung als Abrechnungsgrundlage vorgegeben.

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Frage 1: Wie soll Ihr Architekt eine schlüssige Kostenberechnung vornehmen, wenn er nur einen 5 %

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Frage 2: Was meinen Sie mit TWPL 48 % ?

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3. Entwurfsplanung 6 %
4. Genehmigungsplanung 25 %
und 5. Ausführungsplanung 17 %

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Hallo Christian; unter den gegebenen Aspekten ist es vielleicht doch ein guter Weg, anhand von Kostenvoranschlägen Ihren Anteil Eigenleistung der Bank nachzuweisen oder
Möglichkeit Nr.: 2 wäre m.E. nach, die Gewerkekosten zu splitten in 40/60 Anteile- 40 % Material, 60 % Lohnkosten.

Hier sollten Sie aber -wenn noch nicht eingarbeitet ) den aktuellen Baupreisindex berücksichtigen
2000=100%; 2008 = 117,5 %.

Oder Sie gucken in die NHK (Nettoherstellungskosten, Hier finden Sie für die Kostengruppen 300 Bau und 400 technische Ausrüstung Vergleichszahlen.
Der BKI bietet Ihnen auch in 3 Ebenen Vergleichskosten bei vergleichbaren Objekten an, die können Sie dann umrechnen (40/60).
Beste Grüße
C.Zeh

Hallo Christian,

ich verstehe das reservierte Verhalten Ihres Achitekten nicht.

Grundsätzlich gehören Kostenermittlungen zu den elementaren Leistungen eines Architekten.
Jetzt haben wir hier einen Fall, bei dem nicht die kompletten Grundleistungen einer Leistungsphase übertragen wurden und da liegt auch wohl der Hase begraben: Wer kann jetzt sagen, ob die Kostenermittlungen als Teilleistungen herausgenommen wurden oder nicht?
Ich finde es immer beiden Seiten gegenüber fair, wenn im Vertrag nicht nur steht: LP 11: 5 %, sondern wenn den 5 % auch die entsprechenden Teilleistungen zugeordnet sind.

Trotzdem würde ich in Ihrem Fall vermuten, dass Ihr Architekt zur Erbringung der Kostenermittlungen verpflichtet ist, da diese Leistungen offensichtlich vertraglich nicht speziell ausgeschlossen wurden.

Abgesehen davon muss Ihr Architekt ohnehin irgendwann seine Schlussrechnung für die beauftragten LP 1-5 stellen. Wie soll das gehen ohne Kostenberechnung? Auch wenn gerade diese nicht nach der aktuellen DIN 276 aufgestellt ist, so dürfte eine Bank nichts dagegen haben.

Bei Firmen kostenlose Angebote einzuholen, wenn man genau weiß, dass die Leistungen sowieso nicht beauftragt werden, hielte ich mit Verlaub gesagt für eine absolute Frechheit.

Wie immer: Meine Meinung.

Viele Grüße
bento

Hallo Bento und C.Zeh,

recht herzlichen Dank nocheinmal für Ihre Antworten.

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Bei Firmen kostenlose Angebote einzuholen, wenn man genau weiß, dass die Leistungen sowieso nicht beauftragt werden, hielte ich mit Verlaub gesagt für eine absolute Frechheit.

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Abgesehen davon muss Ihr Architekt ohnehin irgendwann seine Schlussrechnung für die beauftragten LP 1-5 stellen. Wie soll das gehen ohne Kostenberechnung? Auch wenn gerade diese nicht nach der aktuellen DIN 276 aufgestellt ist, so dürfte eine Bank nichts dagegen haben.

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Nur zur INFO:

Probleme wurden beseitigt, klar kann man auf eine Kostenberechnung bestehen, aber 5 % vereinbartes Honorar (damit es für uns auch nicht zu teuer wird geben das leider nicht her) für uns aber positiv; erstellt der Architekt eine verfeinerte Kostenschätzung mit deren Hilfe wir unsere Kosten zusammentragen können und somit alle Seiten zufrieden sind.

Trotzdem bin ich diesem Forum sehr dankbar, wir wurden sehr gut und nett unterstützt.
Manchmal ist es wie im Berufsaltag und man sieht irgendwann den Wald vor lauter Bäumen nicht. Ein Aussenstehender kann einem dabei meist oft besser mit Rat und Tat zur Seite stehen.

In diesem Sinne Recht herzlichen Dank.

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Der Neid ist die aufrichtigste Form der Anerkennung.

Schön, dass es auch noch Wege außerhalb der deutschen Gerichtsbarkeit gibt, denn dort wird meistens nur maximal Einer glücklich!

Im Namen des Forums vielen Dank für die Blumen und weiterhin viel Erfolg beim (Selbst)Bauen wünscht
bento