Hallo,
ich habe den Architektenvertrag bekommen und bin überfragt.

Das Objekt soll laut Kostenschätzung ca.
€ 252.000,00 kosten. Der Architekt bietet uns eine Honorarvereinbarung von
€ 25.000,00 an. Ist das realistisch oder überhöht?

Laut unserem Vertrag sind wir rechtsgeschäftlich die Bauabnehmer. Wir haben dem Architekt aber alles übertragen. Haftet er dann nicht auch?

Guten Tag Kari,

um die Höhe des Honorars beurteilen zu können, braucht man noch einige weitere Angaben, z.B.

- welche Leistungsphasen sind angeboten und wie sind diese bewertet? (vgl. http://www.hoai.de/online/HOAI-Text/teil_2.php#15)
- in welche Honorarzone ist das Objekt einzuordnen ? (vgl. http://www.hoai.de/online/HOAI-Text/teil_2.php#12)
- wieviel Nebenkosten wurden eingerechnet ? (vgl. http://www.hoai.de/online/HOAI-Text/teil_1.php#7)
- sind die Baukosten mit oder ohne MwSt. angesetzt ? (http://www.hoai.de/online/HOAI-Text/teil_1.php#9)
- ist die Honorarsumme mit oder ohne MwSt. angesetzt?

Die rechtsgeschäftliche Abnahme nimmt immer der Bauher vor. Nach der Beseitigung der dabei festgestellten Mängel ist die Leistung des Unternehmers beendet und seine Schlussrechnung fällig. Gleichzeitig erfolgt eine Beweislastumkehr: ab diesem Zeitpunkt muß der Bauherr beweisen, daß ein Mangel von einem bestimmten Unternehmer her rührt.

Die Aufgaben des Architekten in der Bauüberwachung sind in Lph.8 "Objektüberwachung" nach § 15 (2) HOAI beschrieben, siehe http://www.hoai.de/online/HOAI-Text/teil_2.php#15 (nach unten scrollen). Er haftet für die von ihm zu erbringenden Leistungen, wozu auch die Überwachung der Herstellung eines mängelfreien Bauwerks gehört. Seine Leistung in Lph. 8 endet auf der Baustelle mit dem Feststellen der Beseitigung der bei der Abnahme festgehaltenen Mängel und im Büro mit der Prüfung der Schlußrechnung der Unternehmer und der Kostenfeststellung (= Zusammenstellung aller Unternehmerkosten und Vergleich mit dem Kostenanschlag = Vergabesummen).

Bei der Abnahme wirkt er aufgrund seiner Sachkunde und Kenntnis des Bauvorhabens mit; die rechtsgeschäftliche Abnahme selbst erfolgt jedoch wie gesagt nach BGB durch den Bauhern selbst. Eine Übertragung weitgehender Bauherrenfunktionen einschließlich rechtsgeschäftlicher Abnahmen ist außerhalb der in der HOAI beschriebenen Leistungen möglich, jedoch sehr selten und wird nur in besonderen Fällen angewandt. Die von Ihrem Architekten vorgeschlagene Regelung ist die Standardversion für über 99% aller Fälle.

Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Guten Tag Herr Doell,
vielen Dank für Ihre Hilfe.

Der Architekt ist von uns beauftragt worden, von der Vorplanung bis zur Überwachung und Endabnahme alles zu regeln. Grundstück ist schon vorhanden. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus ohne Garage und ohne Garten, lediglich die Planung vom Haus.

An Baunebenkosten sind nur 750,00 € für Absteckung, Genehmigung, Abnahmen etc. angesetzt.

Die Baukosten sind angesetzt mit inkl. Mehrwertsteuer und auch das Architektenhonorar ist ebenfalls inkl.

Ich habe gelesen, dass bestimmte Kosten angerechnet werden, nur ist mir nicht klar, welche!?!

In dem Vertrag ist eine Haftungsbegrenzung für Personenschäden sowie Sachschäden auf je € 250.000,00. Das erscheint mir auch zu niedrig!

Vielleicht könnten Sie mir weiterhelfen

Vielen Dank vorab!!!

[Edited by Kari on 15.10.2008 at 15:22 Uhr]

Hallo Kari,

ersteinmal möchte ich Sie dazu beglückwünschen, daß Sie sich entschieden haben, Ihren Hausbau von einem freien Architekten begleiten zu lassen.

Generell würde ich Ihnen raten, sich vor dem Unterzeichnen des Vertrags von Ihrem Architekten alles so zu erklären lassen, daß Sie es verstehen. Denn ein Vertrag dient ja hauptsächlich dazu, sich zu vertragen - und zwar in der Praxis meistens dann, wenn einmal etwas (warum auch immer) nicht so gut läuft; daher enthält auch ein Architektenvertrag Regelungen (oder: Vorab-Einigungen) für die häufigsten Probleme oder Streitfälle. Im Idealfall, wenn alles gut läuft, brauchen Sie das alles natürlich nicht.


Hier ein paar Kommentare zu Ihren Fragen:
- die anrechenbaren Kosten für das Architektenhonorar sind netto (also excl. MwSt.) anzusetzen
- beim Einfamilienhausbau sind in der Regel alle Baukosten außer den Baunebenkosten (die 750 Euro) und den Planungskosten (Architektenhonorar, Statikerhonorar) anrechenbare Kosten
- Haftung: Sachschäden 250.000 Euro scheint in Ordnung. Dafür können Sie ja das Haus neu bauen. Personenschäden: zu wenig (min. 1 Mio.). Was fehlt: Vermögensschäden (z.B. Haus zu spät fertig, Sie müssen ins Hotel = Vermögensschaden).
- Die Höhe des Honorars scheint in Ordnung und nicht zu hoch angesetzt. Genau kann man das aber erst sagen, wenn Sie noch die Angaben, von denen Hr. Döll schreibt, nachreichen.

Wie gesagt: sprechen Sie mit dem Architekten. Lassen Sie sich eine Beispiel-Honorarberechnung machen. Diese sollte so aufgebaut sein, daß auch Sie sie nachvollziehen können.

Viel Erfolg!
R. Kürbitz

Hallo Herr Kürbitz,
vielen Dank für Ihre Hilfe. Ich hoffe, ich habe die richtige Entscheidung mit einem freien Architekten getroffen. Das wird sich noch zeigen!

Im Architektenvertrag sin die Prozente der Leistungsphasen, die auch im Gesetz stehen. Es hängt aber eine Zusatzvereinbarung dran mit der Honorarvereinbarung über € 25.000,00.

Es ist mir nicht verständlich und für mich auch nicht sehr vertrauensvoll, wenn der Vertrag 10 Seiten umfasst, der zum größten Teil nicht ausgefüllt ist und als Anhang, ohne über die Höhe des Honorars verhandelt zu haben, die Honorarvereinbarung über € 25.000,00 als Bestandteil beigefügt ist.

Gruß Kari

Nun, verhandeln sollen Sie ja eigentlich auch nicht über das Honorar, deshalb gibt es ja die Honorarordnung (mit Ihrem Arzt verhandeln Sie ja auch nicht über das Honorar und er rechnet nach GOÄ ab). Eine gewisse Verhandlung liegt natürlich darin, die Honorarzone und die Nebenkosten zu vereinbaren, aber im Großen und Ganzen liegt das Honorar eigentlich nach HOAI fest.

Wenn Sie ein Vertragsblankett vorliegen haben, das nicht "ausgefüllt" ist, bitten Sie doch Ihren Architekten, mit Ihnen alles einmal durchzusprechen, damit es dann auch erst mal vom Tisch ist. Was nicht zutrifft, sollten Sie gemeinsam streichen.

Auf jeden Fall sollte am Ende eine Honorarermittlung stehen, die dann mit einem ca.-Honorar endet.

Die Honorarermittlung erfolgt nach HOAI bei den meisten Leistungsbildern (auch bei der Gebäudeplanung) nach folgendem Schema:

1. Ermittlung der anrechenbaren Kosten (vorab über den Daumen gepeilt, für Lph. 1-4 endgültig nach der Kostenberechnung usw., lesen Sie mal § 10 (2)).
2. Ermittlung der Honorarzone und des Satzes innerhalb der Zone (Spanne vom Mindest- bis zum Höchstsatz)
3. Aus anrechenbaren Kosten und Honorarzone ergibt sich z.B. für Gebäudeplanungen nach § 16 (1) das Grundhonorar.
4. Bewertung der zu erbringenden Teilleistungen (Was aus Lph. 1-9 ist zu erbringen, meist alles)
5. Ermittlung des Honorars = Grundhonorar * Teilleistungsprozentsätze
6. Addition der Nebenkosten (auf Nachweis, als Pauschale oder als % auf das Honorar).
7. Honorar + Nebenkosten = Summe netto
8. Summe netto + MwSt. = Summe brutto

Bitte beachten Sie auch, dass Sie meist nicht nur Leistungen der Gebäudeplanung benötigen. Wenn Ihr Bauvorhaben im bebauten Ortsbereich liegt oder ein Bebauungsplan existiert, brauchen Sie keine städtebaulichen Leistungen mehr (sonst schon).

Trotzdem können z.B. anfallen:
- Entwurfsvermessung nach Teil XIII
- Tragwerksplanung (Statik) nach Teil VIII
- Technische Ausrüstung (Haustechnik, z.B. Heizung/Lüftung/Klima, Wasser/Abwasser, Elektro) nach Teil IX
- Thermische Bauphysik (z.B. Wärmebedarfsberechnungen) nach Teil X
- evtl. Bodenmechanik und Grundbau (Bodengutachten) nach Teil XII
- Bauvermessung (z.B. Absteckung und EInmeßbescheinigung) nach Teil XIII

Zu den Grundleistungen Ihres Architeken in Lph. 1 gehört die Beratung zum gesamten Leistungsbedarf, d.h. er muss Ihnen noch vor der Vorplanung sagen, welche Fachplaner Sie alles brauchen und wann diese sinnigerweise einzuschalten sind.

Z.B. sollte aus meiner Sicht der Haustechnikplaner gleichzeitg mit dem Architekten beauftragt werden, um bei der Grundkonzeption des Gebäudes in energetischer Sicht von vornherein mit einbezogen zu sein - er kennt sich da einfach besser aus als ein Architekt, der zwar von allen am Bau beteiligten Fachplanungen soviel verstehen muss, dass er die Ergebnisse dieser Fachplanungen in seine Gebäudeplanung vollumfänglich integrieren kann, aber nicht so viel, dass man sich einen Fachplaner immer sparen könnte. Warum der Haustechniker? Weil die Heizkosten garantiert in den nächsten Jahren noch drastisch steigen werden und man als Bauherr nicht nur die derzeitigen Investkosten, sondern die "total cost of lifecyle" des Hauses betrachten sollte.

Wer ebenfalls - falls erforderlich - vor der Vorplanung aktiv werden sollte, wäre ein Vermesser zur Entwurfsvermessung, bei nicht ganz einfachem Baugrund ein Bodengutachter (wenn die Grundform des Hauses und die Lage im Gelände als Konzept steht) und zumindest beratend der Statiker, um angesichts des Baugrundes die wirtschaftlichste Tragstruktur zu definieren, die dann bereits in die Vorplanung einfließt.

Bitte bedenken Sie: wenn Ihr Architekt diese Fachplaner erst zu einem späteren Zeitpunkt ins Boot holt, könnte es - ja nach den Ergebnissen, die diese produzieren - zu teuren und zeitkostenden Umplanungen kommen, oder man lässt eine bessere Lösung gleich weg, weil die Planung ja schon "so weit fortgeschritten" ist. Ob es das ist, was Sie wirklich wollen? Den Einsatz der Fachplaner wird ein guter Architekt deshalb im Normalfall auch in einem frühem Stadium des Planungsprozesses akzeptieren.

Vielleicht kaufen Sie sich auch mal neben dem HOAI-Text und ggf. einem Kommentar dazu (liest sich wie ein Was-muss-der-Planer-wann-tun) ein Büchlein über Planungsvorgänge. Das gibt Ihnen mehr Sicherheit im Umgang mit Ihren Planern und beantwortet sicher einige Ihrer Fragen. Zudem wirft es i.d.R. auch Fragen auf, mit denen Sie sich bislang evtl. noch nicht beschäftigt haben, die aber wichtig sind für Sie.

Bitte glauben Sie nicht, dass Ihr Architekt sich doch "schon um alles kümmert". Er kümmert sich um das, worum er sich kümmert; ob dies alles ist, was für Sie wichtig ist, wissen Sie erst, wenn Sie einen Überblick über alles Notwendige haben. Vertrauen zum Planer ist wichtig, aber bitte üerfrachten Sie ihn nicht damit, sich um die Bauherrenaufgaben zu kümmern, die eigentlich nicht zu seinem Aufgabenbereich gehören. Und das sind eine ganze Menge.

Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de


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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de