Hallo,
ich bin KEIN Architekt, nur Bauherr.
Folgendes Problem: Mein Haus ist jetzt 5 Jahre alt.
Mein Architekt hat die Bauüberwachung gehabt. Seit 4 Jahren fällt Stellenweise der Außenputz ab.Ich war der Meinung das Mängelbeseitigung in einer gewissen Frist der vorherigen Bauüberwachung anhängen. Meinen Architekten konnte ich nach mehreren Anrufen, davon überzeugen, das er sich das Objekt mit den Mängeln ansieht und den Sachverhalt klären kann.Seit diesen 4 Jahren habe ich 2 Gutachten und unzählige Telefonate geführt.Von Zusatzkosten war nie die Rede. Erst nach 4 Jahren sagt der Architekt: das hab ich ganz vergessen zu sagen! Jetzt stellt er mir eine Rechnung lt. HOAI Leistungsphase 9. Die Grundlage der Rechnung ist jedoch die komplette Bausumme von damals.( 200.000 €) Stimmt das denn so
Eigentlich ist doch nur der Außenputz mangelhaft und nicht das ganze Haus! Wer kann mir weiterhelfen? Wo finde ich einen § der mir weiterhilft? Dankeschön

Hallo LMAA,

ich hoffe, die Abkürzung bedeutet etwas anderes als ich vermute.

Zur Sache:
Grundsätzlich hängt die zu erbringende Leistung eines Architekten von den Formulierungen im Auftrag (Vertrag) ab. Falls kein schriftlicher Vertrag geschlossen wurde, kommt es auf die mündlichen Angaben an, im Zweifelsfall auf die Leistungen, die Sie entgegengenommen haben.

Wenn Sie einen schriftlichen Vertrag gehabt hätten, dann bräuchten Sie eigentlich nur nachschauen. Also unterstelle ich, dass die Architektenbeauftragung damals mündlich abgelaufen ist.
Man könnte sich beispielsweise vorstellen, dass ein Bauherr sagt: "Bitte planen Sie mir ein Haus nach meinen Vorstellungen und sorgen dafür, dass dieses Haus dann realisiert wird!"
Einem Architekten wird dann klar sein, was seine Aufgabe ist und ihm wird auch klar sein, wie er die Leistungen später abrechnet, nämlich nach den Leistungsphasen 1-8 HOAI.
Welche Aufgaben sich dahinter verbergen, können Sie hier erkennen:
[url=http://]http://www.hoai.de/online/HOAI-Text/teil_2.php#15[/url]

Mit Abschluss der LP 8 ist das Objekt fertiggestellt, die Leistungen sind abgenommen und eventuelle Mängel, die bis zur Abnahme oder bei der Abnahme festgestellt wurden, sind beseitigt. Der Architekt aus dem o.g. Beispiel hat sein Werk vollendet und kann die Schlussrechnung stellen.
Danach beginnt für die Firmen der Gewährleistungszeitraum. Wenn sich der Architekt darum kümmern soll, dass Mängel, die in diesem Zeitraum auftreten, bei den entsprechenden Firmen angezeigt werden und deren Beseitigung überwacht wird, dann handelt es sich um Leistungen, die nach Leistungsphase 9 abgerechnet werden. Diese LP kann natürlich auch direkt von Anbeginn an beauftragt werden, d.h. schon bei der Erstbeauftragung des Architekten. Die meisten Planer sind allerdings nicht unbedingt "scharf darauf", diese Aufgaben zu übernehmen, da das Risiko, dass der Aufwand höher sein könnte als die Vergütung, recht hoch ist. Außerdem könnte dieser Fall zu einer Haftungsverlängerung führen.
Man muss sich nur Ihren Fall ansehen. Ich könnte mir gut vorstellen, dass Ihr Architekt hier auch einen sehr großen Aufwand hatte.

Die Berechnung des Honorars für die LP 9 richtet sich - genau wie bei den vorherigen Leistungsphasen - nach den Anrechenbaren Kosten (ganz grob: Baukosten, ohne MwSt.) und der entsprechenden Honorarzone. Daraus ergibt sich mit der folgenden Tabelle
[url=http://]http://www.hoai.de/online/Euro-Honorartafeln/Honorartafel16Abs1.php[/url]
das sogenannte Grundhonorar. 3 % davon entsprechen der Vergütung der LP 9. Hinzu kommen noch eventuelle Nebenkosten und am Ende die MwSt.

Ein Leistungsbild für die Beschränkung der Mängelbeseitigung auf reine Teilleistungen (in Ihrem Fall: den Außenputz) kennt die HOAI nicht.

Die Abrechnungsweise Ihres Architekten scheint also diesbezüglich richtig zu sein.
Wenn ich die von Ihnen genannten 200.000,- € netto als Anrechenbare Kosten ansehe, dann würde das Honorar für die LP 9 nicht einmal 650,- € netto (ohne NK) betragen. Der Aufwand scheint mir allemal größer gewesen zu sein!

Viele Grüße
bento

Hallo LMAA,

meiner Meinung nach hat bento bereits das Problem zutreffend dargestellt. Insofern ist hier durchaus an eine Abrechnung nach der Leistungsphase 9 zu denken.

Bei der Frage der hier maßgeblichen anrechenbaren Kosten habe ich jedoch meine Zweifel. Wenn ich davon ausgehe, dass sich der Auftrag nur auf den mangelhaften Außenputz bezog, spricht einiges dafür, dass auch nur diese Kosten (und nicht die gesamten Kosten des Objekts) herangezogen werden können.

Nach der Rechtsprechung des BGH werden die für die anrechenbaren Kosten des Objektes gem. § 10 Abs. 1 HOAI maßgeblichen Kosten durch den Vertragsgegenstand bestimmt und begrenzt (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.1999, Az.: VII ZR 379/97, BauR 1999, 1045). In seinem Urteil vom 12.01.2006 (Az.: VII ZR 2/04, ZfBR 2006, 345) hat der BGH schließlich festgelegt, dass das Objekt im Sinne der §§ 3 Abs. 1, 10 Abs. 1 HOAI durch den Vertragsgegenstand bestimmt wird.

Übertragen auf den hiesigen Fall wäre somit das für die anrechenbaren Kosten maßgebliche "Objekt" der Außenputz, der allein vertragsgegenständlich war.

Ob diese Sichtweise allerdings zu einem günstigeren Ergebnis führt, ist genau zu prüfen.


Matthias Hilka

Hallo Herr Hilka,

wenn Ihre Auslegung stimmen sollte, dann müsste es einem Architekten aus reinem Selbsterhaltungstrieb dringend angeraten werden, niemals einen separaten Auftrag für die LP 9 anzunehmen.

Gründe:
1) Viele Einzelgewerke bei einem 200.000,- € Neubau werden unterhalb von 25.000,- € netto liegen, sodass bei einem separaten LP9-Auftrag die HOAI gar nicht anzuwenden wäre. Wehe dem, der nicht vorab sein Honorar vereinbart!

2) Die Erbringung der LP 9 innerhalb eines Gesamtauftrages (LP 1-9) ist oftmals schon nicht auskömmlich (siehe mein Berechnungsbeispiel im Vorbeitrag) und dabei gilt ja als Grundlage für die Anrechenbaren Kosten unstrittig das Gesamtobjekt. Selbst für den Fall, dass kein Mangel aufgetreten wäre, so würde die Grundleistung
"Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen"
schon einiges an Zeit beanspruchen.

3) Ein Bauherr, der von Anfang an die LP 9 mitbeauftragt, müsste für die Anrechenbaren Kosten die gesamte Objektsumme gelten lassen. Dies könnte er nach Ihrer Auffassung umgehen, indem er nur dann einen LP9-Auftrag erteilt, wenn ein Mangel aufgetreten ist, denn dann würden als Anrechenbare Kosten ja nur die Gewerkekosten gelten, denen der Mangel zuzuordnen wäre. Und wenn später ein anderer Mangel auftritt, dann könnte er ja einen neuen LP9-Auftrag erteilen. Selbst wenn jedes Gewerk einen Mangel hätte, würde der Bauherr bei ca. 30 Einzelbeauftragungen (fast) nicht mehr bezahlen, als wenn er die LP9 von Anfang an beauftragt hätte.
Die HOAI ist zwar erfunden worden, um den Bauherrn zu schützen, aber ich glaube soweit sollte der Schutz nicht gehen.

4) Man stelle sich vor, irgendwann nach Objektfertigstellung wird eine Kellerwandecke im Estrichbereich feucht. Der Bauherr beauftragt den Architekten mit den Leistungen nach LP9, um die Mängelursache festzustellen und beheben zu lassen.
Welches Gewerk gilt denn dann für die Bestimmung der Anrechenbaren Kosten:
Rohbau?, Estrich?, Heizung? Sanitär?
Oder stellt sich erst nach Abschluss der Mängelbeseitigung die Höhe der Anrechenbaren Kosten heraus? (Und der Architekt hatte schon gehofft, die Betonwand wäre undicht; dabei war es "nur" ein Heizungsrohr.)

Also, zu diesem Thema würde mich wirklich mal die Meinung der übrigen Kolleginnen und Kollegen interessieren.

Viele Grüße
bento

Na, bento, dann will ich doch mit meiner Meinung nicht hinterm Berg halten - und der Fragesteller wird sich wieder einmal mehr wundern, was aus einem Fall so alles werden kann, hat man ihn erst mal an uns "Experten" übergeben....

Alle bisherigen Meinungen sind richtig. Und auch wieder nicht. Wie es halt bei den Juristen immer heißt: es kommt drauf an....

Die eigentliche Frage ist die klassische Kernfrage (fast) jeden juristischen Sachverhalts im Zivilrecht: WAS HABEN DIE BEIDEN PARTEIEN EIGENTLICH WIRKLICH GEWOLLT?

Auch ich unterstelle, daß der urspr. ArchVertrag mit der Abnahme und damit mit der LPh 8, Objektüberwachung, endete (inkl. Überwachung der bei der Abnahme vorbehaltenen Mängel u noch offenen Restleistungen).
Und nun fällt ein Stück Putz von der Wand und der Bauherr sagt zum Architekt: "Schau dir das mal an und kümmere dich bitte, daß das in Ordnung kommt". - Liegt darin etwa der rechtsgeschäftliche Wille des Bauherrn, einen neuen Architektenvertrag über sämtliche Leistungen der LPh 9 abzuschließen, also dem Architekten ab jetzt doch die gesamten Pflichten und sich selbst die Zahlungen für die komplette LPh 9 aufzubürden, über den konkret vorliegenden Mangel hinaus? Sehr fraglich.

Und gar aus Sicht des Architekten: hat er denn im Ernst den rechtsgeschäftlichen Willen (im Zeitpunkt des ersten Handelns), sich nun doch noch genau das aufzuladen, was er zunächst - mit Recht - scheute, nämlich für wenig Geld die gesamt Gewährleistungszeit "Gewehr bei Fuß" stehen und evtl. sogar jede Menge Arbeit leisten zu müssen? Sehr sehr sehr fraglich.

Und wenn das erste Mal etwas im fünften Jahr passiert, nicht im ersten? Soll es dann ein Vertrag über ein Fünftel der LPh 9 sein?

Der Bauherr wollte, daß sich der Architekt um den Putz kümmert. Der Architekt hat sich um den Putz gekümmert. Punkt. Also ist - wenn denn überhaupt - zunächst einmal nur der Putz Vertragsgegenstand.

Wenn denn überhaupt: es kann nämlich schon sehr fraglich sein, ob überhaupt ein neuer Vertrag zustande kam, denn der Bauherr geht möglicherweise irrtümlich davon aus, daß es sich auch bei der Leistung des Architekten hier um "Gewährleistungspflichten" handelt, die nicht extra zu bezahlen sind (was ja auch zutreffen KÖNNTE, aber das wäre dann ein anderes Thema). Dann wäre überhaupt kein neuer Vertrag entstanden und auch nichts zu bezahlen. Der Architekt hätte von Anfang an sagen müssen: "Ok, mache ich, aber mein Vertrag ist beendet und wenn ich jetzt noch was machen soll, kostet es." Hätte er sagen sollen. Hat er aber nicht. Selbst schuld. Kann ich nur immer immer immer wieder sagen.

Wenn ich den Sachverhalt richtig verstanden habe, dann ist der Putz das erste Mal kurz nach der Fertigstellung abgefallen, die ganze Sache erstreckte sich über Jahre und JETZT, kurz vor oder sogar nach Ablauf der fünfjährigen Gesamt-Gewährleistung stellt der Architekt die LPh-9-Rechnung - als ihm also bezüglich der anderen Gewerke nichts mehr "passieren" kann, weil die Zeit abgelaufen ist - das ist ja wohl auch kaum wirklich korrekt zu nennen, oder? Hätte er diese Rechnung oder eine entsprechende Ankündigung gleich zu Beginn präsentiert, wäre dagegen nichts einzuwenden gewesen: der Architekt erklärt sich bereit, alle Chancen und Risiken zu übernehmen, die die LPh 9 für ihn bedeuten (was idR mehr Risiken als Chancen sind, weshalb er es eigentlich lassen sollte und im vorliegenden Fall wohl auch ganz bewußt nicht getan hat) und der Bauherr kann sich entscheiden, ob er das annehmen will (was er tun sollte).

Ich gehe davon aus, daß der Bauherr im hier zur Erörterung stehenden Fall wahrscheinlich gar nichts zahlen muß. Das läßt sich aber nicht mit Gewißheit sagen. Soll Streit vermieden werden und war die Leistung letztlich zufriedenstellend, sollte man sich auf einen für den tatsächlich entstandenen Aufwand einigermaßen noch angessenen Preis einigen. Der KANN tatsächlich genau so hoch sein wie der Betrag, der sich nach LPh 9 errechnet - oder sogar höher, dann sollte der Bauherr natürlich das ihm vorliegende Angebot annehmen. Ob das juristisch "richtig" ist oder nicht, ist dann nicht wirklich wichtig - wie so oft.



N

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Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
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