Guten Tag,

wie kommen Sie denn darauf, dass die prozentualen Anteil des Architektenhonorars an den anrechenbaren Kosten einen bestimmten Prozentsatz nicht überschreiten dürften?

Schauen Sie doch mal in die Honorartabellen zu § 35 HOAI. Wenn Sie da mal die nur linken und rechten Ränder der Tabellenwerte anschauen, geht das Honorar bei 25.000 € anrechenbaren Kosten von 3.120 bis 6.631 €, das sind 12,48 bis 26,52 %. Bei 150.000 € anrechenbaren Kosten beispielsweise geht das Honorar von 15.500 bis 32.938 €, das sind 10,33 bis 21,96 %. Wir reden hier vom Nettohonorar ohne MWSt. und ohne Nebenkosten (die nach § 14 Abs., 3 zusätzlich abgerechnet werden können).

Beim Bauen im Bestand gibt es gegenüber dem Tabellenhonorar für 100% der Grundleistungen typische Honoraränderungen z.B. für folgende Sachverhalte

- es werden nicht alle Teilleistungen benötigt --> Honorarminderung

- es werden Modernisierungszuschläge vereinbart, ohne schriftliche Vereinbarung 20% nach § 6 Abs. 2 Satz 3 (ansonsten bis zu 33% bei mittlerem Schwierigkeitsgrad vereinbar nach § 36 Abs. 1, ansonsten ohne Begrenzung) --> honorarerhöhend

- es sind Bestandserkundungen (geometrisch und technisch/funktional) vorab erforderlich, Vergütung in Lph. 1 als Besondere Leistung, ohne schriftliche Vereinbarung gegen übliche Vergütung --> honorarerhöhend

Bei mehreren identischen Wohnblöcken kommt evtl. § 11 HOAI ins Spiel, je nach Ähnlichkeit mit verschiedenen möglichen Honorarminderungen.

Ohne schriftliche Vereinbarung gelten die Abrechnungsregeln nach der HOAI. Wenn Sie Zweifel haben, dass das korrekt ist, gehen Sie zu einem Honorarsachverständigen Ihres Vertrauens (zu finden unter www.svv.ihk.de, dort nach Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen suchen und z.B. nach PLZ sortieren) und lassen die Rechnung dort prüfen.

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Wenn bei einem Gebäude mehr Handwerkerstunden anfallen als bei anderen, muss das nicht ungewöhnlich sein. Wenn Sie die zusätzlich beauftragt haben oder der Auftrag von vornherein lautete, dass nach tatsächlichen Stunden abgerechnet werden kann, ist das nicht zu beanstanden.

Wenn Sie den Eindruck haben, dass mehr Stunden abgerechnet als geleistet werden, ist das ein Betrugsverdacht, den Sie intensiv mit der Objektüberwachung klären sollten, ggf. unter Heranziehung des Bautagbuchs des Objektüberwachers, Fotos die gemacht wurden usw. 

Sind Sie dagegen der Ansicht, dass die Mehrstunden tatsächlich angefallen sind, aber auf mangelhafte Planung oder Objektüberwachungstätigkeit zurückzuführen, müssen Sie das beweisen. Wenn Sie das fachlich nicht können, strengen Sie ggf. ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren an (der Baufachanwalt Ihres Vertrauens unterstützt Sie dabei) und lassen dazu nötigenfalls den Bau einstellen, um die Zustandsfeststellung nicht zu vereiteln.

Erst wenn Sie einen Anspruchstitel (z.B. ein Gerichtsurteil) haben, können Sie den Schadensersatz vom Planer einfordern. Ob ein vorheriger Einbehalt rechtlich möglich ist, fragen Sie Ihre Rechtsvertretung. Da wird es auf viele Details ankommen.

Sehr geehrter Herr Döll,

vielen Dank für Ihre sehr hilfreiche und umfassende Antwort.

§11 HOAI sieht eine Honorarminderung des Architekten bei Bauprojekten vor, welche aus baulich ähnlichen Gebäuden mit räumlichen und / oder zeitlichem Zusammenhang bestehen. Bei einem Bauprojekt mit vier Gebäuden, die nach Ansicht des Bauherrn die Kriterien erfüllen, wurden die ersten drei Gebäude 2017, 19 und 20 erstellt. Die Abschlussrechnungen (erstellt nach HOAI 2013) der Gebäude des Architekten enthielten keine Honorarminderung nach §11 und wurden bezahlt. Die Abschlussrechnung des letzten Gebäudes ist in Kürze zu erwarten. Der Bauherr möchte bei diesem Gebäude eine Wertminderung nach §11 geltend machen. Zudem möchte er dies auch rückwirkend auch für das zweite und dritte Gebäude tun und mit die Minderung mit der Abschlussrechnung des letzten Gebäudes verrechnen. Ist er hierzu berechtigt? Das dritte Gebäude besitzt eine bauliche Abweichung im Vergleich zu den anderen Gebäuden, die ca. 15 % höhere Nettobaukosten verursachten. Wenn dadurch die vorauszusetzende Ähnlichkeit nach §11 verloren gegangen ist, gäbe es dann noch eine Möglichkeit eine zumindest geringer Minderung als die nach §11 vorgesehenen 50% zu erhalten? 

Ob die Voraussetzungen des § 11 Abs. 2 oder gar 3 erfüllt sind, muss man im Detail prüfen. 

Eine Abminderung nach § 11 (3) für im Wesentlichen gleiche Gebäude (mit 50% Minderung für Lph. 1-6) verlangt praktisch gleiche Pläne, nach denen gebaut wird; die Abweichungen dürfen hier nur minimal sein (z.B. eine Trennwand leicht anders). Wenn die Statik eine andere ist, dürfte das schon kippen. Hier ist ein zeitlicher Zusammenhang der Planung und Errichtung gefordert, sonst tritt nämlich auch keine Aufwandsminderung ein, die Hintergrund für die Honorarminderung ist.

Auch die Zusammenfassung der anrechenbaren Kosten nach § 11 (2) hat viele zu erfüllende Voraussetzungen, die dort im Einzelnen aufgeführt sind.  Die zeitgleiche Errichtung scheint auch hierfür nicht erfüllt zu sein.

Die Vertragssituation ist ebenfalls zu betrachten: geht es um einen Auftrag, der noch nicht abgeschlossen ist, sind die Honorarrechnungen für einzelne Gebäude als Abschlagszahlungen auf das Gesamtprojekt zu sehen. Wurden 4 einzelne Verträge geschlossen, greifen die Abminderungen des § 11 ohnehin nicht (da heißt es nämlich "umfasst ein Auftrag ...").

Im Übrigen möchte de Bauherr wohl keine Wertminderung geltend machen, sondern eine Honorarminderung. Dann muss er belegen, dass sie ihm zusteht. Kann er das für alle Voraussetzungen, die § 11 HOAI benennt? Falls ja, müsste der Planer beweisen, dass er das Geld behalten darf, d.h. dass der Bauherr falsch liegt mit seiner Einschätzung. Ohne Kenntnis des Vertrags und der Planung mit Terminverläufen kann man da kaum etwas Näheres aussagen.

Verspätet nochmals vielen Dank für Ihre weitere ausführliche Antwort. Verlangt die Voraussetzung eines zeitlichen Zusammenhangs nach §11 HOAI, dass die Objekte, bzw. hier Sanierungsmaßnahmen an identischen Gebäuden, parallel an allen Gebäuden abgewickelt werden müssen oder können die Gebäude auch nacheinander jeweils vollständig saniert werden? Führt eine längere unverschuldete Unterbrechung durch Corona zur Aufhebung des zeitlichen Zusammenhangs?

Bei einer Sierchführung der Maßnahme an den Gebäuden 2017, 2019, 2020 und 2022 ist das mit dem zeitlichen Zusammenhang wohl kaum begründbar. Sie haben nicht geschrieben, worin die Nassnahmen genau bestanden und wie lange sie jeweils dauerten bzw. warum sie nicht gleich hintereinander weg durchgeführt wurden.

Die Honorarminderung gibt es für eine Aufwandsminderung des Planers/Objektüberwachers. Worin die besteht, muss derjenige beweisen, der davon einen Vorteil hat, hier der Bauherr. Unterbrechung ist Unterbrechung. Wenn sie nicht vom Planer / Objektüberwacher verursacht wurde, dürfte sie auch kaum zu seinen finanziellen Lasten als Begründung für eine dennoch erfolgende Zusammenfassung anrechenbarer Kosten herangezogen werden.

Hallo @websterwl,

der Anspruch auf eine Honorarminderung nach § 11 HOAI erfordert die Einhaltung einiger Voraussetzungen, die in der Praxis nur mit sehr guter Argumentation der vorhandenen Fakten begründet werden können. Die Hürde ist also als hoch zu bezeichnen.

Da Sie / der Bauherr in dem geschilderten Fall die Absicht hat, einen Weg der Honorarminderung bzw. zumindest einer Begrenzung zu finden, sollten hier weitere Möglichkeiten in Betracht gezogen bzw. überprüft werden. Z. B. welche Leistungen musste der Auftragnehmer erbringen und welche hat der Auftragnehmer tatsächlich erbracht usw. Das erfordert aber natürlich eine vorherige eindeutige Festlegung des Leistungssolls und der dafür zustehenden Honorierung. Ohne einer schriftlichen vereinbarung ist auch dieser Weg schwierig und wäre ggf. nur über Auslegung zu lösen.