Wenn Sie jetzt noch nicht wissen, was Sie eigentlich wollen, wurde offensichtlich ein Vertrag ohne Definition von Planungszielen im Sinne von § 650p BGB geschlossen. Demnach hat der Planer zunächst eine Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung zu erarbeiten. Wenn er Ihnen die vorgelegt hat, haben Sie als Verbraucher ein Sonderkündigungsrecht nach § 650r BGB. Wenn sie nicht über das Sonderkündigungsrecht und die Rechtsfolgen in Textform aufgeklärt wurden, besteht das bis heute.

Gehen Sie zu einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in ihrer Nähe und lassen sich dazu beraten, wie sie das Sonderkündigungsrecht am besten wahrnehmen. Das zu viel gezahlte Honorar müssen sie dann zurückfordern.

Ob sie stattdessen mit diesem Planer weiter zusammenarbeiten möchten, müssen Sie gegebenenfalls selbst entscheiden. In diesem Fall sollten Sie ebenfalls eine individuelle Beratung in Anspruch nehmen, die sich aber mit den Details ihres Auftrags befassen muss und in diesem Forum wohl kaum umfassend erbracht werden kann.

Ihre Einstellung geht in die richtige Richtung.

Wenn die nun in der Rechnung genannten Kosten die ersten Kosten sind, die Sie von dem Planer genannt bekommen, kann es gut sein, dass dies die Kosteneinschätzung im Zusammenhang mit der Erstellung einer Planungsgrundlage nach § 650p BGB ist. Damit besteht ein Sonderkündigungsrecht nach § 650r BGB, d.h. Sie können aus dem Vertrag aussteigen. 

Sollten Sie die Erstellung einer Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung als erledigt betrachten, wäre der nächste Schritt, dass Sie zunächst für die erarbeiteten Vorplanungsvarianten eine Kostenschätzung bekommen, die dann mit Ihrem Budget zu vergleichen ist (Sie können auch die vorgelegten Zahlen als Kostenschätzung ansehen). Die Frage ist doch, ob das, was Sie sich vorgestellt haben, mit dem Geld realisierbar ist, dass Ihnen zur Verfügung steht. Ist dies unmöglich, müssen Sie zunächst eine Entscheidung treffen, was Sie eventuell anders planen lassen: das Bauwerk verkleinern, den Ausstattungsstandard drastisch reduzieren, oder auch jetzt alles planen lassen, aber dann zum Beispiel ein Dachgeschoss erst später ausbauen, so dass jetzt keine Baukosten dafür anfallen. So wie es aussieht, steht dieser Schritt jetzt an.

Eine Kostenschätzung muss in Bezug auf die vorgelegte Planung richtig sein und natürlich auch auf aktuellen Marktpreisen beruhen. Nur dann kann sie die Aufgabe erfüllen, Ihnen eine Entscheidung über die Ausarbeitung einer Vorzugsvariante als Entwurf zu ermöglichen. Nur wenn die Kostenschätzungen also Zahlen aufzeigt, die Sie auch finanzieren können, macht es Sinn, dafür die Entwurfsplanung als vollständige konstruktive Lösung erarbeiten zu lassen. An deren Ende steht dann eine deutlich detailliertere Kostenberechnung (mit vielen Dutzenden oder hunderten Positionen, die konkrete Bauteile mit Einheitspreisen pro Verrechnungseinheit aufzeigen), die aber natürlich größenordnungsmäßig mit der Kostenschätzung übereinstimmen muss, sofern sich an den Planungsvorgaben gegenüber der Vorplanung nichts geändert hat.

Der Planer muss verstehen, dass es nicht darum geht, irgendetwas zu leisten. Wenn er einen Planungsauftrag mit HOAI Leistungsphasen als vertraglich zu erbringende Leistung hat, gehört es zu den regelmäßigen Aufgaben, diese nacheinander abzuarbeiten und nicht an der Ausschreibung zu arbeiten, wenn noch keine Kostenschätzung oder Kostenberechnung vorliegt.

Die Problematik in ihrem Fall liegt meines Erachtens nicht in der Kostenberechnung als Honorarberechnungsgrundlage, sondern in der konsekutiven Bearbeitung von HOAI Leistungsphasen mit sich vertiefenden Kostenermittlungen, die Ihnen als Auftraggeber Entscheidungen ermöglichen. Bei einem Vertrag muss man die Leistung und die Honorierung zunächst einmal völlig voneinander getrennt sehen. Das erste und wichtigste ist, dass die beauftragte Leistung so erbracht wird, wie sie gedacht war und wie sie sein soll. Dann ergibt sich aus den Rechenregeln der HOA  auch ein Honorar, dass dafür angemessen ist. Die Konzentration auf das Honorar lässt hier das Wesentliche außer Acht, nämlich die zu erbringende Leistung.

Hallo Herr Doell,

vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, so ausführlich zu antworten. Ich habe gemerkt, dass ich Ihnen noch die Antwort schuldig bin, was eigenlich beauftragt worden ist.

Wir haben einen Auftrag erteilt nach HOAI, welcher die Phasen 1-3 und 4-8 beinhaltet. Bezüglich der anrechenbaren Kosten findet sich dieser Absatz im Auftrag:

"Technisch und gestalterisch mitzuverarbeitende vorhandene Bausubstanz wird Vertragsbestandteil bezüglich der anrechenbaren Kosten. Die Festlegung erfolgt im Rahmen der Planungsergebnisse und wird spätestens nach Vorlage der Kostenberechnung und dem endgültigen Entwurf schriftlich festgelegt. Der Architekt teilt im Zusammenhang mit der Kostenberechnung die zu treffende Festlegung mit."

Inhaltlich sind die besprochen Eckpunkte im Auftrag hinterlegt, also, Bad erneuern, Fenster erneuern, Innentüren verbreitern usw. Das Heiz- und Elektrokonzept sei noch zu erörtern, da wir nur wussten, dass wir beides erneuern möchten. Im Prinzip steht da alles, was wir in der ersten Begehung besprochen haben im Rahmen von "Wünsch dir was".

Mündlich und später auch per Mail wurde ein Kostenrahmen von 250.000 - 350.000 Euro mitgeteilt. Danach hatten wir den Sanierungsfahrplan, in dem das erste Mal konkrete Preise auftauchten.

Die Vereinbarung war, wie sie eigentlich auch in dem zitierten Absatz steht. Wenn alles geplant und zusammen gerechnet ist, prüfen wir, ob und wie wir das machen wollen. Wir haben dann noch die Möglichkeit, Dinge zu streichen, oder Eigenleistung einzubringen.

Im Zuge der Planung der Heizung kamen noch Änderungen dazu sowie bei der Dämmung. Diese Änderungen hat der Architekt eingearbeitet, immer mit der Aussage, dass das noch im Budget sei. Dann hat er angefangen, Angebote einzuholen, wobei wir uns nichts besonderes gedacht haben. Im April kam dann die Aussage, dass es im Juli/August losgehen könnte, wenn wir mit der Planung zufrieden sind und die Finanzierung geklärt haben.

Im Juni kam dann folgende Nachricht: "Bis auf wenige Ausnahmen gibt es bei den ausgeschriebenen Gewerken, die zur Realisierung Ihres Projektes benötigt werden, entsprechende Rückläufe. Ich gehe davon aus, dass wir in der 26. KW damit zum Abschluss gekommen sind, um dann den ersehnten Kostenanschlag mit aktuellen Baupreisen, zwecks Regelung der Finanzierung, vorlegen zu können. "

Hier hätte ich bereits stutzig werden sollen, wenn wir das HOAI-Vokabular klar gewesen wäre. Bei Kostenanschlag dachte ich an die besagte Kostenrechnung.

Zu dem Zeitpunkt hatten wir bereits Rechnung 3 erhalten und bezahlt:

Rechnung 3 kam im April 2024:

Leistungsbild nach § 34 HOAI vereinbart erbracht
1. Grundlagenermittlung 2% 2%
2. Vorplanung 7% 7%
3. Entwurfsplanung 15% 13%
4. Genehmigungsplanung 0% 0%
5. Ausführungsplanung 25% 25%
6. Vorbereitung der Vergabe 10% 7%
7. Mitwirkung bei der Vergabe 4% 0%
8. Objektüberwachung 32% 0%
9. Objektbetreuung 0% 0%
insgesamt 95% 54%

Anrechenbare Kosten gern. § 33 HOAI:
Kostengruppe nach DIN 276 [12.08]
300 Baukonstruktionen 225.000,00 EUR
400 Technische Anlagen 75.000,00 EUR

Für uns war das immer noch die Schätzwerte, die anscheinend immer noch okay waren. Abgesehen vom iSFP hatten wir noch keine konreteren Zahlen gesehen.

Letzte Woche erreichte uns folgende E-Mail:

"im Anhang übersende ich Ihnen sämtliche Leistungsverzeichnisse, die wir, wie besprochen, zwecks Beschreibung der erforderlichen Maßnahmen erstellt haben, um hiernach im Sinne der Kostenberechnung den Markt "abzuklopfen" und Preise in der momentanen wirtschaftlichen Situation zu erkunden.

Hieraus ergibt sich, nach momentaner Sondierung der Rückläufe, folgende Situation:

- Rohbauarbeiten  -  ca. 40.000 € brutto
- Zimmerer-/Klempner-/Dachdeckerarbeiten  -  ca. 43.000 € brutto
- Gerüstbauarbeiten  - ca. 7.500 € brutto
- Fensterbauarbeiten inkl. Wintergarten und sämtlichen
  Verdunklungen und Verschattungen  -  ca. 110.000 € brutto
- Metallbauarbeiten  -  a) Außentreppe inkl. Fundamentierung ca. 9.000 € brutto
                                        b) Geländer innen anpassen ca. 9.400 € brutto
                                             alternativ komplett neues Geländer ca. 5.000 € brutto
- Trockenbauarbeiten  -  ca. 22.000 € brutto
- Innenputzarbeiten  -  ca. 30.000 € brutto
- Estrichbauarbeiten  -  ca. 7.500 € brutto
- Vollwärmeschutzarbeiten inkl. Putzarbeiten  -  ca. 64.000 € brutto
- Fliesenarbeiten  -  ca. 8.500 € brutto
- Bodenbelagsarbeiten  -  ca. 15.000 € brutto
- Treppe überziehen  -  ca. 5.000 - 10.000 € brutto
- Malerarbeiten  -  ca. 17.000 € brutto
- Tischlerarbeiten  -  ca. 30.000 € brutto

In Summe berechnen sich über diese detaillierte Vorgehensweise die Investitionskosten, um den Entwurf (wie zuletzt mit Freigabe der Werkplanung festgelegt) in die Tat umzusetzen, die Hochbauarbeiten, sprich die Kosten die Kostengruppe 300 betreffend, mit ca. 420.000 €. 

Erfahrungsgemäß kann über den Wettbewerb davon ausgegangen werden, dass die ein oder andere Einsparung noch möglich ist. In Summe wird sich dann das Ganze auf ca. 400.000 € einpendeln zuzüglich der Kosten für die technischen Gewerke (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro, Photovoltaik).

Wie versprochen, rufe ich Sie heute zum vereinbarten Telefontermin, um 17.30 Uhr, noch an. "

Das ist die oben erwähnte E-Mail. Das war jetzt das erste Mal, dass wir irgendwelche konkreten Zahlen gesehen haben.

Im Gespräch am Abend kam noch die Info dazu, dass man noch auf das Angebot eines Generalunternehmers wartet und die Kosten noch weiter sinken sollten. Wir waren also so verblieben, dass wir die Finanzierung abklären und überlegen, was wir streichen oder selber machen wollen.

In den Leistungsverzeichnissen haben wir dann gesehen, dass bereits mit Hinweisen auf KfW-Förderung ausgeschrieben worden ist, obwohl wir diese Entscheidung noch gar nicht final getroffen hatten. Das sollte ja eh erst nach dem Besprechen der Kostenrechung passieren.

Wir haben noch nie irgendeine Kostenübersicht nach DIN 276 erhalten. Ob die beim Architekten rumliegt, weiss ich nicht.

Jedenfalls war unsere Annahme, dass wir auf weitere Angebote warten und dann eben umplanen. Stattdessen erhielten wir Rechnung 4 mit den Anpassungen der anrechenbaren Kosten. Hinzukommt, dass der Architekt da die gerundeten Bruttopreise angesetzt hat.

Wir verstehen wirklich nicht, was da dieses Jahr passiert ist. Bis April hatten wir eine gute Zusammenarbeit. 

Uns wurde bisher nichts zur Zustimmung vorgelegt, wir haben nichts unterschrieben. Wir haben bisher telefonisch oder per Mail Planungsdetails abgenickt, Art der Zargen z.B., oder die Planung des Wintergartens zur Lösung der Wärmebrücke, allerdings immer mit der Frage/BEdingung, dass wir noch im Budget sind.

Vielen Dank auch für den Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht. Das ist unsere Exit-Strategie, wenn es eskaliert. Dann wird natürlich interessant, wie viel Geld wir dann zurück bekommen (können). Aus meiner Sicht wurden nur Phasen 1 und 2 erbracht (ohne Kostenschätzung nach DIN 276) und Phase 3 teilweise. Offensichtlich hat der Architekt auch Dinge aus 5,6,7 gemacht, aber die bringen ja uns (noch) nichts.