Ich bin Mitglied in einem Beirat in einer Wohngemeinschaft. In den letzten Jahren gab es dann bei uns im 12 Parteienhaus (2 Eingänge je 6 Parteien Haus Baujahr 1964) verschiedene Wasserschäden, so dass wir nun gezwungen waren, die Rohre neu zu machen.

Hierzu hat uns die Firma, die die Hausverwaltung durchführt, einen firmeneigenen Architekten an die Seite gestellt und meinte, dieser müsse sich um die Planung und Abwicklung kümmern.

Insgesamt wurden in unserer Wohneinheit nun die Wasserleitungen,Fallrohre und Gasleitungen ausgetauscht, was zu Installateurkosten in Höhe von 27.000,00 € nettto führte. Detailrechnung liegt vor.

Nun kommen allerdings neben diesen 27.000 Euro Nettokosten für die Rohrsanierung nochmal 10.000 € oben drauf, die allein der Architekt für angebliche Planungen haben möchte.

Eine prüffähige Rechnung nach § 15 Abs. 1 HOAI wurde dem Beirat nicht vorgelegt. Es gibt lediglich eine Rechnung, die die einzelnen Leistungsabschnitte darstellt, von denen aber noch nie jemand vorher etwas gehört hat. Auch die Höhe der anrechenbaren Kosten ist nicht ausgewiesen, so dass eine Prüfung und Entlastung des Verwalters (und gleichzeitig des Architekten) nicht möglich ist.

Lediglich auf Anfrage wurde uns mitgeteilt, dass man von anrechenbaren Kosten in Höhe von 135.000 € ausgegangen sei. Auf die Frage, wie die Höhe zustande komme, wurde nur gesagt, dass sogenanntes "mitzuverabeitende Bausubstanz" berücksichtigt werden müsse.

Ich habe mich etwas in die HOAI eingelesen und sicherlich gibt es "mitzuverarbeitende Bausubstanz", aber die soll ja angemessen sein.

Und ehrlich gesagt halte ich 100.000 € "mitzuverarbeitende Bausubstanz" als nicht gerechtfertigt, denn es wurden lediglich Rohre "ausgetauscht". Große Planungsarbeiten waren ja zu keinem Zeitpunkt erforderlich, da der Auftrag von vornherein feststand und jeder diesen Auftrag an einen Installateur hätte abgeben können.

Auch die Rückfrage beim durchführendem Unternehmen hat ganz klar ergeben, dass keine Vorplanung durch den Architekten erfolgte bzw. dem Unternehmen lediglich der Auftrag erteilt wurde und diese sich anschließend eigenständig um die Durchführung der Rohrsanierung kümmerte. Es wurden von Seiten des Unternehmens dann auch nur die Versorgungsschächte benutzt, die schon vorhanden waren. Es gab im ganzen Haus keine "umbauten". Lediglich der Auftrag, die Rohre, Fallrohre und Gasleitungen auszutauschen, wobei die Firma dann noch neue Wasser- und Gaszähler eingebaut hat.

Wie oben beschrieben. Netto Gesamtkosten 27.000 Euro.

Wir haben uns nun mit dem Verwalter in Verbindung gesetzt und wollen eine prüffähige Rechnung. Allerdings möchte ich mich vorher schon etwas schlau machen, in welchem Umfang hier überhaupt "mitzuverarbeitende Bausubstanz" Anrechnung finden kann.

Leider habe ich hierzu keine klaren Aussagen gefunden. Nur immer "angemessen" "mitverarbeitet" usw. Alles so unbestimmte Rechtsbegriffe, die alles oder nichts bedeuten können.

Guten Tag,

was hier ausgetauscht wurde, sind technische Anlagen der Gas-, Wasser- und Abwassertechnik. Wenn diese komplett ausgebaut und neue eingebaut werden, ist das kein Umbau, so dass entsprechende Zuschläge nicht anfallen. Mitverarbeitete Bausubstanz könnten allenfalls die Mauerwerksteile usw. sein, an oder in denen die technischen Anlagen befestigt bzw. eingebaut wurden.

Eine fachkundige Überprüfung des Vertrags und der Abrechnung erscheint hier sinnvoll, wobei auch die erbrachten und die abrechnungsfähigen Leistungen genau hinterfragt werden sollten.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Zur Zeit haben wir einfach das Problem, das der Hausverwalter/Architekt keine prüffähige Rechnung nach § 15 Abs. 1 HOAI vorlegt.

Wir haben dieses Ende letzten Monats schriftlich angefordert und auch mittlerweile erinnert. Da keine prüffähige Rechnung vorliegt, wäre auch das Architektenhonorar noch nicht fällig, wobei das Problem besteht, dass der Verwalter/Architekt zugriff auf unser Konto hatte und die 10.000 Euro mittlerweile abgebucht sind. Wir haben Ihn aufgefordert, das Geld zurückzuzahlen, was er aber wohl nicht tun wird. Lediglich eine E-Mail haben wir erhalten, dass er wegen Arbeitsüberlastung zur Zeit nicht zu einer Stellungnahme käme und er noch eine Woche zeit bräuchte.

Die Rohe, die verbaut wurden, sind in einen Schacht 30 cm x 10 cm untergebracht. Wie schon beschrieben, wurden die alten Rohre lediglich entfernt und neu verbaut. Wir sehen einfach, dass der Architekt/Hausverwalter (Hausverwalter und Architekt sind die gleiche Firma) einfach nicht wirklich arbeit hatte. Die haben einfach nen Installateur beauftragt, die Rohre zu wechseln. Pläne wurden dem Installateur nicht vorgelegt und wir fühlen uns einfach nicht gut bei diesem Betrag.

"Mitgenutzte Bausubstanz" ist leider niergendwo richtig beschrieben und ich weiss nicht, wie das ermittelt wird. z.B. stellt sich die Frage, ob die Ganze Wand eingerechnet wird, ober nur die 30 cm, wo der Schacht ist. Ich frag mich auch, was geplant sein sollte, wenn man einfach das vorhandene verwendet und sich "nichts" wirklich ändert, außer die Rohre.

[Edited by Drache1971 on 22.11.2017 at 13:42 Uhr]

Dann sollten Sie doch mal einen Anwalt einschalten, vor allem auch, da bei Unternehmensgleichheit von Hausverwalter und Planer evtl. die HOAI gar nicht gilt (wie auch z.B. bei Bauträgern, deren Hauptgeschäft nicht die Planung ist, sondern die Planung wird im Rahmen des Baus mit erledigt, so könnte hier auch die Betreuung der ausführenden Firma im Rahmen der Hausverwaltung mit erledigt worden sein, so dass die HOAI ggf. gar nicht preisrechtlich relevant ist), sondern nur die übliche Vergütung zu zahlen wäre.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Ich kenne mich jetzt mit Wohneigentumsgemeinschaften und deren Rechte und Pflichten nicht so aus, aber eigentlich müsste der Beirat die Hausverwaltung auffordern, die Planerrechnung als nicht prüfbar zurück zu weisen.

Allein das stellt aber schon ein Kuriosum dar, da der Hausverwalter/Architekt dann seine eigene Rechnung zurückweisen müsste.

Fakt scheint zu sein: Da stimmt was nicht!

Hat es denn im Vorfeld keine Kostenermittlungen mit Information an die Eigentumsgemeinschaft gegeben?

Nein, der Vertrag wurde vom Verwalter im Januar vorbereitet und ohne absprache nach Beschluss in der Eigentümerversammlung über die Sanierungsmaßnahme direkt und ohne große Prüfungsmöglichkeit dem Beirat vorgelegt. Der Vertrag besteht aus zwei Seiten, in denen über die "tatsächliche" Höhe kein Wort verloren wird. Unter Pkt. 3.3 des Vertrages steht nur: "Die anrechenbaren Ausgaben werden im Laufe der Sanierungsmaßnahme ermittelt".

Prüfungsmöglichkeit ist null. Genauso wie die Abschlußrechnung. Die besteht aus einer Seite und listet lediglich die Leistungsphasen mit Beträgen aus. Keine anrechenbaren Ausgaben oder weitere Angaben.

Die prüffähige Rechnung wurde jetzt zweimal schriftlich vom Beirat eingefordert und liegt noch nicht vor.

Bezgl. der möglichen "Unternehmensgleichheit" kann ich sagen, dass wir leider hier Pech haben werden. Denn auch wenn hier der Architekt angestellter beim mir bekannten Hausverwalter ist, gibt es doch zwei rechtlich unabhängige Unternehmen. Einmal das Unternehmen, dass die Hausverwaltung durchführt und ein Unternehmen für Planung und Entwicklung.

Das ist allerdings ebenfalls erst später aufgefallen, nachdem der Architektenvertrag unterschrieben war. Denn die Logos und Unterlagen sehen ähnlich aus und sind eigentlich nur bei wirklich genauem Hinsehen sichtbar. Das Ganze wird ja noch unter einer "Unternehmensgruppe" vom gleichen Geschäftsführer geführt.

http://www.kirchner-immobilien.de/kirchner-gruppe/

Das würde ich mal rechtlich prüfen. Impressum für alle Leistungen ist lediglich eine e.K., also eingetragene Kaufmannsgesellschaft, mit Handelsregistereintrag und Gewerbeerlaubnis, die auch Planungsleistungen anbietet. Ob da jemand bauvorlageberechtigt ist oder gar Mitglied einer Architekten- oder Ingenieurkammer, ist nicht ersichtlich. Sieht für mich nach nur einem Unternehmen aus.

Nochmal: gehen Sie zum Fachanwalt, in diesem Forum kann man da im Moment nicht viel für Sie tun!

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Ich habe mich gestern Abend an einen Fachanwalt gewandt.